Pour avoir toutes les chances de vendre un appartement, une maison ou tout autre bien immobilier dans les meilleurs délais et au meilleur prix, tout l’enjeu consiste à en estimer la valeur marchande de la manière la plus juste qui soit. Vous pourrez le faire seul ou en mandatant un professionnel. L’essentiel à savoir.
Estimer seul son bien : les différentes techniques
C’est la première possibilité donnée : réaliser l’estimation par soi-même. Pour cela, il existe trois méthodes principalement utilisées.
La méthode d’estimation par comparaison est certainement la plus facile à mettre en place, quoi qu’exigeante en termes de définition des critères de comparaison. Car le principe reste simple : fixer la valeur du bien en s’alignant sur celle d’un bien similaire ou présentant des caractéristiques proches. Si le bien à estimer est une maison de 100m², l’enjeu consistera à dénicher trois ou quatre biens similaires qui serviront de référence. Parmi les principaux critères à prendre en considération : la surface totale, le nombre de pièces, le nombre de chambres, le standing général, la superficie du terrain, la ville, le quartier, la rue…
Mais il est également possible de procéder à une estimation par capitalisation de revenu. Le principe de la méthode est de fixer la valeur vénale d’un bien en prenant en compte que celui-ci est une source de revenus pour ses propriétaires : une plus-value ou des loyers dans le cas d’un investissement locatif. Afin de déterminer la valeur du bien, il suffit pour cela de diviser le montant des revenus dégagés par le bien par le taux de rendement le plus fidèle du marché.
La méthode d’estimation par le coût de remplacement revient à définir sa valeur en reconstituant l’ensemble des coûts engendrés par son remplacement à l’identique. En cherchant à calculer le coût de revient de sa reconstruction. Cette méthode vaut principalement pour l’estimation des immeubles.
Faire estimer son bien par des professionnels
Pour plus de simplicité et de sécurité, le recours à des professionnels pour estimer la valeur de son bien peut s’avérer aussi nécessaire que judicieux.
Les agents immobiliers sont bien souvent en première ligne de par les actions de prospection terrain qu’ils mènent fréquemment. Ayant également pignon sur rue, bon nombre de propriétaires font ainsi appel à leurs services. Services qui peuvent être soit payants soit gratuits. Ils seront gratuits lorsque les agents chercheront à obtenir un mandat exclusif pour la vente du bien. Autrement, une dépense allant de 100€ à 200€ pourra être escomptée. Une bonne idée consiste à faire intervenir plusieurs agents consécutivement afin d’avoir l’estimation moyenne la plus juste. Sur le site effiCity.com, vous avez la possibilité d’estimer votre appartement ou d’estimer votre maison et ce en ligne et gratuitement.
Deuxième possibilité : le recours à un notaire. Il s’agit certainement de la solution la plus fiable et en tout cas la plus officielle. Ces professionnels du droit disposent de deux bases de données des plus précises pour estimer un bien : la base BIEN qui vaut pour l’Île de France et la base PERVAL pour le reste de la France. Comme les agents immobiliers, ils ont une parfaite connaissance du marché national mais surtout du marché local, idéal pour rester collé aux prix locaux. Les notaires procèdent à deux types d’estimation : une version simple à l’issue de laquelle un « certificat d’expertise ou d’avis de valeur » est remis et une autre plus détaillée qui s’appuie notamment sur un audit précis du logement.
Estimer seul son bien ou demander le recours d’un professionnel conduira par la suite à mettre le bien en vente. Et pour cela, il vous restera à choisir parmi les différentes sortes de transaction : vente classique, vente à réméré, l’échange de bien, vente en viager ou encore vente aux enchères.
