La vente d’un bien immobilier en cas de divorce ou en cas de séparation de concubinage présente des singularités selon le cas de figure. La question des droits de succession à s’acquitter est également à prendre en considération. L’essentiel.
La vente d’un bien immobilier en cas de divorce
Tout dépend du régime selon lequel le mariage a été enregistré.
En cas de vente d’un bien immobilier acheté lors d’un mariage placé sous le régime de la communauté de bien réduite aux acquêts, le couple en voie de divorce bénéficie en théorie d’un partage en deux parts égales de la valeur. Toutefois, si l’un des deux ex-époux est l’unique propriétaire, il ou elle n’est pas autorisé par la loi de vendre le bien de son propre chef. Cela étant, une vente dite « à l’amiable » peut être mise en place. Dans ce cas, le montant de la vente pourra être décidé et porté à la convention de divorce.
Dans le cas d’un mariage placé sous le régime de la séparation des biens, les choses en vont autrement. Les ex-époux se retrouvent alors dans la situation juridique dite de l’indivision dans la mesure où le bien a été acheté en commun. Dans ce cas, la valeur de la vente sera répartie selon l’apport respectif de chacun : 70%/30% par exemple. Attention toutefois, car ce cas de figure est possible seulement si les deux parties donnent leur accord pour céder le bien. Si tel n’est pas le cas et qu’une des deux parties souhaitent continuer d’occuper le logement, cela sera possible sous condition d’honorer une soulte : soit le montant correspondant à la part financière qu’il ou elle aura apporté pour financer le bien.
Une autre solution consiste à faire rédiger par un notaire une convention d’indivision qui détermine « qui paie quoi » (charges, entretiens, taxe foncière…) et qui fixe également les conditions de la fin de l’indivision (occupation du logement jusqu’à la majorité du plus jeune des enfants par exemple).
La vente d’un bien immobilier en cas de séparation de concubinage
Les couples vivant en concubinage qui se séparent et souhaitent vendre leur logement acheté en commun se retrouvent également en situation d’indivision. Cela pouvant représenter un blocage si l’un des deux ex-concubins ne souhaitent pas mettre le bien en vente. Là encore, une convention d’indivision peut résoudre le problème dans les mêmes conditions que pour un mariage placé sous le régime de la séparation des biens.
Mais une autre solution consiste en la création d’une Société Civile Immobilière (SCI). Créée dès l’acquisition du bien, la valeur de la maison ou de l’appartement sera alors reportée au capital de la SCI. Les parts sociales sont automatiquement réparties selon les apports de chacun : 60%/40% par exemple. La SCI permettra également de définir clairement les modalités de la vente.
Les droits de succession
Des droits de succession sont à payer dès lors qu’un bien immobilier est transmis au titre de l’héritage. Toutefois, certaines personnes en sont exonérées : le conjoint, le partenaire lié par un PACS ou encore des frères et sœurs ayant vécu sous le même toit que le défunt durant au moins cinq ans.
Par ailleurs différents abattements s’appliquent sur la valeur du bien transmis :
- 100 000€ pour les héritiers en ligne directe (enfants, parents, ascendants)
- 15 932€ pour les frères et sœurs ne remplissant pas les conditions d’exonération
- 7 967 € pour les neveux et nièces
- 159 325 € pour les héritiers handicapés physiques et/ou mentaux se trouvant dans l’incapacité de travailler. Un abattement pouvant être cumulé avec les précédents abattements.
Suite à l’abattement, les taux applicables sont, pour les héritiers en ligne directe de :
- 5% pour un montant n’excédant pas 8 072€
- 10% pour une valeur comprise entre 8 072€ et 12 109€
- 15% pour une valeur comprise entre 12 109€ et 15 932€
- 20% pour une valeur comprise entre 15 932€ et 552 324€
- 30% pour une valeur comprise entre 552 324€ et 902 838€
- 40% pour une valeur comprise entre 902 838€ et 1 805 677€
- 45% au-delà de 1 805 677€
Pour les frères et sœurs :
- 35% pour une valeur inférieure à 24 430€
- 45% pour une valeur supérieure à 24 430€
Il est à noter qu’une attestation immobilière devra obligatoire être rédigée par un notaire pour authentifier le transfert de propriété du défunt vers son ou ses héritiers. Des frais supplémentaires seront alors à s’acquitter :
- 2% pour une valeur vénale maximale de 6 500€
- 1.10% pour une valeur comprise entre 6 501€ et 17 000€
- 0.75% entre 17 001€ et 30 000€
- 0.55% au-dessus de 30 000€
