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L’évolution des prix de l’immobilier est une donnée très utile à la fois aux acheteurs et aux vendeurs, leur permettant d’ajuster leur stratégie respective lors de la vente ou de l’acquisition d’un bien. Cette évolution est directement liée à la capacité d’emprunt des ménages, de leur pouvoir d’achat, ainsi qu’aux conditions de financement fixées par la Banque de France. Après une hausse continue jusqu’en 2021, le marché immobilier s’est légèrement ralenti, avant de se stabiliser progressivement depuis 2024. Alors, quelles sont les prédictions pour 2026 ? Et quelle a été l’évolution des prix de l’immobilier au cours de la dernière décennie ?
Mieux comprendre l'évolution des prix de l'immobilier
Quelles sont les variables qui influencent le prix de l'immobilier ?
Le marché de l’immobilier est soumis à de nombreux facteurs :
Les aides et réglementations publiques
Le taux d’intérêt : plus il est bas, plus les ménages ont facilement accès à un crédit immobilier, ce qui engendre une augmentation de la demande, et donc une augmentation des prix de l’immobilier.
L’urbanisation : l’augmentation de la demande dans certaines grandes villes fait exploser les prix du marché
Le contexte économique : si le pouvoir d’achat des ménages augmente, les prix de l’immobilier connaissent également une hausse.
Les coûts de construction immobilière, comprenant le prix de la main-d’œuvre et des matériaux, qui influencent le prix de nouvelles constructions
Les modes de vie actuels : ils influencent les critères d’achat des acquéreurs (un bureau en plus, des espaces verts…) et donc la pression exercée sur le marché pour certains types de logements.
L’évolution des prix de l’immobilier n’est donc jamais le fruit du hasard : il s’agit de la conséquence de nombreuses causes à effet.
L'exemple de la crise sanitaire de la COVID-19
La crise sanitaire de la COVID-19 est aujourd’hui un véritable cas d’école en matière immobilière, démontrant parfaitement combien un contexte de crise peut créer une pression sur le marché et favoriser l’envolée des prix. Entre 2020 et 2021, les prix de l’immobilier ont alors subi une augmentation spectaculaire de 5,8 %, avec une reprise immédiate. Cette hausse a tout particulièrement concerné les zones rurales ou en bordure de grandes villes : en cause, la popularisation du télétravail et la quête d’espaces extérieurs. Précisons aussi que les taux étaient particulièrement bas (de l’ordre de 1 ou 1,20 %), ce qui a naturellement favorisé l’augmentation des prix.
Évolution des prix de l'immobilier : quelles perspectives en 2026 ?
État des lieux depuis 2013
Les prix du marché immobilier ont largement augmenté dans l’hexagone entre 2013 et 2023. La hausse constatée était déjà de 30 % entre 2013 et 2023 (maisons, appartements, ancien et neuf confondus). Ceci, malgré une petite phase de récession début 2025. Le prix de l’immobilier a ainsi littéralement pris feu dans certaines grandes villes françaises dans cette période :
Strasbourg : +56,36 % au m²
Rennes : +59,51 % au m²
Nantes : +55,51 % au m²
Bordeaux : +69,45 % au m²
Lyon : +69,45 % au m²
Certaines autres grandes villes affichent une augmentation moins marquée, mais toujours présente. On peut citer Metz (+38,15 %), Dijon (+23,19 %) ou encore Paris (+29,9 % au m²). Enfin, d’autres villes enregistrent une stagnation ou une hausse très relative. C’est notamment le cas de Marseille (+0,86 %).
Si vous avez besoin d’obtenir une vue d’ensemble de l’évolution des prix de l’immobilier sur 30 ans, le marché de l’immobilier a vu ses prix multipliés par 2,7 entre 1994 et l’année 2024.
Un important ralentissement du marché s’est opéré entre 2022 et 2024, avec une chute du volume de transaction atteignant 20 %. Depuis 2024, l’évolution des prix de l’immobilier semble se stabiliser, avec une légère tendance à la baisse entre 2024 et 2025 pour certaines zones (-7 % pour Paris).
Quelle différence entre les maisons et les appartements ?
Pour bien comprendre la situation, il peut être utile de séparer les augmentations de prix des appartements et des maisons individuelles. En 20 ans, entre 2004 et 2024, un appartement en centre-ville a pris +100 % sur son prix de vente, contre +55,5 % pour les maisons situées en bordure de grande ville et +50 % pour les maisons individuelles situées à la campagne.
Entre 2024 et 2025, le prix des appartements anciens en France métropolitaine a augmenté de 1,3 %, contre 0,2 % pour les maisons anciennes. Cette différence peut s’expliquer par un ralentissement du marché des maisons anciennes après l’explosion de la demande après la crise du COVID-19.
Est-ce que l'immobilier va s'effondrer en 2026 ?
Le scénario le plus probable pour l’année 2026 tend vers une hausse modérée des prix de l’immobilier. Le marché semble retrouver une certaine fluidité après une période marquée par une stagnation. Ainsi, au premier trimestre 2026, les prix au mètre carré demeurent presque inchangés par rapport au dernier trimestre 2025, tandis que les prévisions pour février 2026 étaient de +1,4 % pour les appartements et +0,4 % pour les maisons.
Cette tendance se confirme lorsqu’on se penche sur les projections d’évolution de prix (par PAP) d’ici à la fin de l’année 2026 pour les plus grandes villes françaises :
Paris : +0,5 %
Nantes : -0,3 %
Toulouse : +0,8 %
Marseille : +0,8 %
Nice : -1 %
Lyon : -0,3 %
Bordeaux : +1 %
Conclusion ? Un marché qui se stabilise, après les grandes variations de ces dernières années. La reprise semble lente et progressive, notamment portée par les ménages qui continuent de voir dans l’immobilier une valeur refuge, malgré un contexte économique et politique incertain.
Questions fréquentes sur l'évolution des prix de l'immobilier
Est-ce que les prix des maisons vont augmenter en 2026 ?
Oui, mais très légèrement ! Après des années marquées par de fortes augmentations des prix de l’immobilier, l’année 2026 s’annonce plus calme, avec une augmentation peu importante, surtout pour l’achat d’une maison (+0,4 % par rapport au dernier trimestre).
Quand va chuter le prix de l'immobilier ?
La chute des prix de l’immobilier ne semble pas prévue pour tout de suite : la variation des prix semble davantage se stabiliser ou augmenter très légèrement dans les mois à venir.
