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L’estimation immobilière repose sur un ensemble de critères et de données concrètes, en accord avec la réalité du bien et l’état actuel du marché. Une science exacte, qui exige de solides connaissances techniques – et c’est pourquoi elle est le plus souvent confiée à des mandataires expérimentés. Alors, quelle est la méthode utilisée par les professionnels de l’immobilier ? Voici quelques pistes pour mieux comprendre comment estimer un bien immobilier.
Qu’est-ce qui influence le prix d’un bien immobilier ?
La localisation
Vous connaissez peut-être l’adage qui dit qu’en matière d’immobilier, il n’y a que trois critères valables : « L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !» Sans être aussi catégoriques, les professionnels de l’immobilier pourront vous confirmer que l’emplacement est un critère déterminant lors de l’estimation d’un bien, qu’il soit un appartement ou une maison. À surface et ancienneté équivalente, le prix d’un bien peut varier de plusieurs dizaines de milliers d’euros, en fonction de sa localisation.
Plusieurs sous-critères sont alors examinés :
La région, la ville ou le village, le quartier et leur attractivité
La proximité des commerces de première nécessité, des écoles, des espaces verts et des transports en commun
La qualité de l’accès au logement : axes d’autoroute disponibles à proximité, par exemple
Ainsi, un emplacement difficile d’accès peut entraîner une décote immédiate d’un bien, dont l’ampleur peut varier selon l’importance des défauts d’emplacement et les exigences du marché local.
Les caractéristiques précises du bien
La valeur d’un bien immobilier, maison ou appartement, dépend également de ses atouts, ses défauts, ses équipements et son agencement.
Voici quelques exemples de critères qui sont examinés par les professionnels de l’immobilier pour estimer un prix de vente :
L’agencement des surfaces : superficie au sol en m², nombre d’étages et de pièces, la présence d’un extérieur, l’orientation des pièces, la luminosité, la présence ou non d’un vis-à-vis, distance avec le voisin le plus proche…
L’état général du bien : est-il neuf, ou a-t-il besoin de travaux d’ampleur pour être remis au goût du jour ? La peinture ne nécessite-t-elle qu’un léger rafraîchissement, ou la salle de bain est-elle inutilisable en l’état ? Si oui, quel serait le montant nécessaire pour réaliser une rénovation lourde et complète ?
Les équipements du bien : une baignoire et une douche, une cuisine récente et tout équipée, une cave aménagée, des combles facilement accessibles, une piscine creusée, une terrasse bien exposée… Bien entendu, la présence d’une cheminée en état de fonctionnement et un système de chauffage économique font partie des critères qui peuvent permettre, par exemple, d’augmenter la valeur d’un bien.
Autant de critères qui peuvent susciter l’intérêt d’acheteurs aux profils et aux ressources financières variables. Par exemple, un appartement au 6 ème étage, sans ascenseur et de 60 m² risque de subir une évaluation à la baisse s’il manque de luminosité, mais pourrait gagner en valeur s’il bénéficie d’un petit balcon aménagé exposé plein sud.
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Les résultats des diagnostics techniques obligatoires
Les diagnostics techniques obligatoires entrent évidemment dans le baromètre permettant de réaliser une estimation immobilière fiable. Ces diagnostics sont transmis à l’acquéreur au moment du compromis de vente et influencent directement le prix de mise en vente d’un bien.
Par exemple, aujourd’hui, le Diagnostic de Performance énergétique (DPE) est devenu un critère-clé dans l’estimation d’un bien immobilier, qui a un impact direct sur la mise sur le marché d’une maison ou d’un appartement. Ainsi, un DPE de classe F ou G (passoire thermique) assure à un bien une décote importante.
Concrètement, comment estimer un bien immobilier ?
Analyser le marché immobilier
L’analyse du marché est la base de toute estimation immobilière : les professionnels de l’immobilier s’appuient sur des situations similaires à la vôtre survenues dans votre localisation. En contact avec les notaires et en consultant le fichier des Données de Valeurs Foncières (DVF), l’expertise peut faire émerger une tendance du marché local… Et y insérer un bien afin que son estimation soit cohérente avec la réalité de son contexte.
Appliquer les critères de prix
Une fois que ce cadre est établi, il est possible d’appliquer les cotes ou décotes du bien en fonction de ses caractéristiques que nous avons citées précédemment. Par exemple, en connaissant le prix actuel du mètre carré dans votre localité, vous pouvez déduire quelle est la valeur de base de votre bien. Ensuite, appliquez, par exemple, une valorisation supplémentaire pour un emplacement exceptionnel, une décote pour l’ampleur des travaux à réaliser, ou encore une légère valorisation pour un cadre verdoyant et au calme.
Confier son estimation immobilière à un professionnel
Si vous êtes simplement curieux de connaître le prix potentiel de vente de votre bien, vous vous demandez sûrement comment faire estimer un bien gratuitement. Pour cela, le choix d’un outil d’estimation gratuite en ligne est idéal. En prenant en compte quelques critères précis (localisation, type de bien, surface habitable, superficie de la parcelle…), vous pouvez obtenir rapidement une évaluation moyenne sur laquelle vous appuyer.
Si une estimation en ligne est une bonne première étape, elle nécessite tout de même d’être secondée par l’expertise d’un professionnel du secteur immobilier. Il est aussi important de préciser que ces professionnels n’interviennent pas uniquement pour les mises en vente : ils peuvent également réaliser une estimation dans le cadre d’une succession ou pour une déclaration à l’administration fiscale, par exemple.
En conclusion, la réponse à la question « comment estimer un bien immobilier » est plutôt complexe. L’estimation repose, en effet, sur une multitude de critères techniques, associés à une fine connaissance des tendances du marché immobilier. Pour bénéficier d’une estimation fiable, qui vous aidera à amorcer votre projet sous les meilleurs auspices, il peut être utile de vous faire accompagner d’un professionnel expérimenté.
Questions fréquentes sur l'estimation d'un bien immobilier
Qu'est-ce qui fait baisser la valeur d'une maison ?
Plusieurs facteurs peuvent entraîner une baisse de la valeur d’une maison, et parfois de manière significative. On peut notamment citer un emplacement dans une zone bruyante, des travaux importants à prévoir, une classe DPE élevée (E, F ou G, par exemple), un manque de luminosité ou encore un vis-à-vis important.
Comment faire estimer un bien gratuitement ?
La meilleure manière de bénéficier d’une première estimation gratuite est d’utiliser un outil en ligne, rendu disponible par un prestataire expérimenté dans le secteur de l’immobilier. Certains professionnels peuvent aussi réaliser un geste commercial, en vous offrant l’estimation immobilière dans le cadre d’un projet de vente, par exemple.
