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Lors de l’achat d’un bien immobilier, plusieurs frais annexes sont à prévoir, et interviennent en surplus du prix fixé avec le vendeur. Les frais de notaire font partie de ce surcoût à anticiper dans votre budget, mais leur composition demeure un peu floue pour de nombreux acquéreurs. Comment fonctionnent les frais de notaire dans l’ancien, et à combien s’élèvent-ils ? Sont-ils différents des frais de notaire dans le neuf ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur les frais de notaire lors de l’achat immobilier.
Comment se décomposent les frais de notaire pour une maison ancienne ?
Les frais de notaire, qui sont également appelés les frais de mutation à titre onéreux, sont décomposables en plusieurs éléments qu’il est utile de connaître.
Les honoraires du notaire
Les émoluments ou honoraires représentent la rémunération du notaire. Le calcul entre dans le cadre d’une réglementation stricte, basé sur un pourcentage du prix de vente du bien. Ces pourcentages proportionnels évoluent selon le prix de vente, et s’appliquent par tranches de prix de manière dégressive, entre 3,870 % (pour les achats immobiliers jusqu’à 6 500 euros) à 0,799 % (pour les achats de plus de 60 000 euros). Le barème est fortement réglementé. Notez que les parts d’honoraires calculées varient également en cas de construction ou d’acquisition de biens professionnels.
Les droits de mutation
Ce sont des droits perçus pour l’enregistrement à la publicité foncière ; soit des frais fiscaux qui sont versés par le notaire au Trésor Public.
Le montant des droits de mutation varie selon le département, et peut atteindre 6,31 % du prix de vente, selon les majorations départementales appliquées. Les droits d’enregistrement se composent ainsi :
La taxe communale (1,20 % du prix de vente net)
La taxe départementale (4,5 %)
La taxe nationale (qui correspond à 2,37 % du montant de la taxe départementale).
Les frais annexes
On retrouve ici plusieurs autres montants qui s’additionnent au total des frais notariaux à prévoir, comme la TVA ou la taxe de contribution à la sécurité immobilière : versée directement à l’État via le notaire, elle est fixée à 0,10 % du prix de vente de votre bien. On compte aussi ici les débours : des frais variables qui permettent de couvrir des dépenses notariales annexes (obtention de documents spécifiques ou rémunération d’experts tiers).
Les frais de notaire dans l'ancien et le neuf : quelques différences
En pratique, l’ensemble de ces frais additionnés représentent un montant parfois conséquent pour les acheteurs. Surtout que les frais de notaire dans l’ancien sont plus élevés que pour l’achat d’un bien neuf ! Comptez entre 7 à 8,6 % du prix d’achat du bien en frais notariaux pour l’acquisition d’une maison ancienne, contre seulement 2 à 3 % maximum pour un logement neuf.
Des outils de simulation de frais de notaire dans l’ancien et le neuf sont disponibles en ligne pour vous offrir une estimation plus précise du montant à prévoir lors de l’achat d’un bien immobilier. En complément, il est pertinent de réaliser une estimation immobilière afin d’avoir une vision globale du budget nécessaire à votre projet.
Le paiement des frais de notaire dans l'ancien
La négociation de prix
Est-il possible de négocier les frais de notaire lors d’un achat immobilier ? La réponse est oui, mais à certaines conditions. Bien sûr, il est inenvisageable de bénéficier, sur négociation, d’une remise sur les taxes appliquées par l’État.
En revanche, le notaire peut décider de vous accorder une remise sur ses honoraires, en suivant certaines réglementations strictes :
La remise sur les émoluments du notaire peut uniquement s’appliquer sur les ventes supérieures à 100 000 euros (depuis le 1er janvier 2021)
La limite est fixée à 20 % du coût d’acquisition
Le notaire doit appliquer la remise à tous ses clients engagés dans des procédures similaires.
Frais de notaire dans l'ancien : qui paie ? Et quand ?
L’acheteur est tenu de s’acquitter des frais de notaires à partir de son apport personnel lors de l’achat d’un bien immobilier. Le montant des frais doit donc être anticipé. La règle est la même pour l’achat d’un logement ancien ou neuf, d’un terrain, d’un appartement ou d’une maison.
Une clause apparaissant dans la promesse de vente ou le compromis de vente, nommée « acte en main », peut vous permettre de déroger à cette règle. La clause permet d’inclure les frais de notaire dans le prix de vente, ce qui, indirectement, les fait supporter par le vendeur.
Enfin, pour rappel, le paiement des frais de notaire doit être réalisé avant la signature de l’acte de vente. Faute de quoi, la vente peut être déplacée à une date ultérieure ou simplement annulée.
Est-il possible d'échelonner le paiement des frais de notaire ?
Le paiement des frais de notaire fait partie des formalités obligatoires pour procéder à un acte authentique de vente. L’acquéreur n’a donc pas la possibilité de payer ces frais en plusieurs fois. Une solution peut toutefois faire la différence pour ceux qui ne disposent pas des fonds propres nécessaires : bénéficier d’un prêt sans apport à 110 %. Ce dispositif bancaire fonctionne comme un prêt immobilier classique, à la différence qu’il inclut également 10 % du prix de vente du bien, destiné à payer les frais de notaire.
Questions fréquentes sur les frais de notaire dans l'ancien
Comment puis-je calculer mes frais de notaire ?
L’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) propose un simulateur de frais d’acquisition (frais de notaire) gratuit sur son site web. Le montant calculé varie en fonction du type d’opération (achat neuf, ancien ou d’un terrain), la localisation du bien et le prix d’acquisition (hors commissions d’agence immobilière et frais de négociation). Les modalités de financement sont également prises en compte.
Quels sont les frais à prévoir en plus d'un achat immobilier ?
En plus du prix de vente, vous devez inclure dans votre budget la commission de votre agent immobilier ou mandataire, les frais de négociation, mais aussi le montant des travaux prévus pour remettre votre futur logement en état (si besoin).
Quels sont les frais de notaire pour une maison de 300 000 euros ?
Selon le simulateur de l’ANIL, les frais de notaire dans l’ancien pour une maison de 300 000 euros située dans le Morbihan et financée par un emprunt sans garantie hypothécaire s’élèvent à environ 22 493 euros (simulation réalisée le 30/03/2026).
