Pour vendre un logement, il est obligatoire de fournir des diagnostics immobiliers. Lesquels ? Quand ? Qui doit s’en charger ? Ce n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Pas de panique, on vous explique tout !
C’est quoi un diagnostic immobilier ?
Pas de vente sans diagnostic, c’est la loi. Le notaire est dans l’obligation de présenter ces diagnostics immobiliers à l’acquéreur. Pour cela, vous devez fournir un certain nombre de diagnostics qui constituent le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier doit obligatoirement être annexé au compromis/promesse de vente*. Un diagnostic est une obligation d’information sur l’état du bien à destination de l’acheteur, rien d’autre. Quel que soit le résultat, le vendeur n’a aucune obligation d’entreprendre des travaux pour améliorer l’un ou l’autre de ces diagnostics. Mais à toute règle son exception : pour le diagnostic assainissement non-collectif, notre 8 ème diagnostic dans cette liste, une remise en conformité est obligatoire. Retenez donc que vous pouvez très bien vendre votre bien s’il est truffé de termites ou s’il affiche un DPE G. Cependant, il y a fort à parier que ce soit un axe de négociation pour un acheteur.
*Attention, le DPE, diagnostic de performance énergétique ainsi que l’attestation de surface privative loi Carrez (pour les biens en copropriété) sont obligatoires dès la diffusion de l’annonce immobilière.
1 – Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Ce diagnostic immobilier est obligatoire si votre logement, individuel ou collectif, a été construit avant le 1er janvier 1949. Sa durée de validité est d’une année, si la présence de plomb est supérieure au seuil réglementaire. En cas d’absence de plomb, sa durée est illimitée.
2 – L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante
Ce diagnostic concerne les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Sa validité est permanente sauf pour les diagnostics réalisés avant 2013, ces derniers doivent être renouvelés même en cas d’absence d’amiante.
3 – L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment
Ce diagnostic est réservé aux habitations, individuelles et collectives, situées dans les zones où les termites sont présentes. Cette information est établie par un arrêté préfectoral. Ce diagnostic est valable 6 mois.
4 – L’état de l’installation intérieure de gaz
Ce diagnostic s’adresse aux logements et leurs dépendances dont l’installation au gaz date de plus de 15 ans. Il a lieu dans les parties privatives des habitations. Une coupure de l’arrivée de gaz est mise en place en cas de danger. Ce document est valable 3 ans.
5 – L’état de l’installation intérieure d’électricité
Comme pour le gaz, ce diagnostic est obligatoire pour les logements et leurs dépendances, si l’installation a plus de 15 ans. Il porte sur les parties privatives de chaque habitation. Sa durée de validité est de 3 ans.
6 – Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Ce diagnostic est peut-être le plus connu des diagnostics immobiliers obligatoires. Il concerne tous les logements bâtis, sauf quelques rares exceptions comme les monuments historiques, les lieux de culte…
Il permet d’évaluer la consommation d’énergie et la diffusion de gaz à effet de serre du bien. Durée de validité :
➔ le DPE formule “ACL-DPE 2021” (réalisé à partir du 01/07/21) : 10 ans
➔ le DPE réalisé entre le 01/01/13 et le 31/12/17 : valable jusqu’au 31/12/2022
➔ le DPE réalisé entre le 01/01/18 et le 30/06/21 : valable jusqu’au 31/12/2024
L’affichage du DPE est obligatoire dès la parution de votre annonce immobilière.
7 – L’état des risques et pollutions (ERP) / Dispositif ERRIAL
Ce diagnostic pointe les aléas naturels, miniers ou technologiques, la sismicité, le potentiel radon et les sols pollués. Sont concernés : tous les logements, individuels ou collectifs, situés dans une zone à risques. Ce sont les arrêtés préfectoraux qui déterminent les risques prévisibles dans chaque zone. Sa durée de validité est de 6 mois. Les informations sont mises à disposition par le préfet de la commune concernée ou par le dispositif : https://errial.georisques.gouv.fr.
8 – Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif
Ce diagnostic concerne exclusivement les habitations non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées. Une installation non raccordée à ce réseau public doit faire l’objet d’un contrôle effectué par le SPANC (service public d’assainissement non-collectif) de la commune. Les travaux de mise en conformité devront être réalisés au plus tard 1 an après la signature de l’acte de vente. Au moment de la signature de la promesse ou de l’acte de vente, le diagnostic doit dater de moins de 3 ans.
9 – L’information sur la présence d’un risque de mérule
Ce diagnostic traque la présence de ce champignon, souvent connu comme le champignon des maisons ou des charpentes. Ce dernier n’est pas obligatoire mais si votre logement est situé dans une zone à risque, vous devez en informer l’acquéreur. Un arrêté préfectoral délimite les zones de présence d’un risque de mérule. La durée de validité de ce diagnostic n’est pas fixée.
10 – L’attestation de surface privative loi Carrez
Le métrage loi Carrez concerne tous les lots en copropriété, exceptés ceux dont la surface est inférieure à 8 m2 , les caves, les garages, les places de parking. Il est bon de rappeler que pour une maison individuelle, il n’est absolument pas obligatoire ! La durée de validité de ce diagnostic de métrage est définitive, sauf en cas de travaux qui viennent modifier la surface habitable.
11 – Le diagnostic nuisances sonores
Ce diagnostic vise les immeubles bâtis et les immeubles non bâtis constructibles situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports et aérodromes (PEB).
12- Le diagnostic géotechnique
Ce diagnostic permet de détecter les risques de mouvement de terrain liés à la sècheresse et à la réhydratation des sols (gonflement ou retrait des argiles). Obligatoire depuis 2020, il est destiné aussi bien aux terrains constructibles qu’aux biens bâtis. Les risques sont classés en 4 zones d’exposition au risque : forte, moyenne, faible, sans objet. Seules les zones d’exposition forte et moyenne sont concernées par ce diagnostic.
➔ Pour la vente d’un terrain en zone constructible : il faut une étude de sol préalable à fournir par le vendeur valable 30 ans. Elle sera à refaire en cas de remaniement du sol.
➔ Pour la vente d’un bien bâti, comprenant des constructions ou des travaux effectués depuis le 1/1/2020 : il faut une étude de sol de conception (ou étude de sol préalable). Ce document est valable indéfiniment, mais uniquement pour les travaux qui la concernent.
13 – Très prochainement : l’audit énergétique
C’est le prochain diagnostic immobilier qui entrera en vigueur en septembre 2022. Il porte seulement sur les maisons dont le DPE est classé F et G. Le but est d’identifier ces habitations mal isolées, y apporter les travaux nécessaires pour que plus personne ne vive dans des passoires thermiques. Aucune durée de validité n’a été précisée.
ZOOM
LE CONSEIL EFFICITY : N’ATTENDEZ PAS
Nous vous conseillons de ne pas attendre le rendez-vous chez le notaire pour réaliser l’ensemble des diagnostics. Anticipez et prévoyez-les dès les prémices de votre projet immobilier. En effet, pour la publication de l’annonce vous devez indiquer la classe énergie de votre logement (DPE) et il est fortement recommandé d’afficher la surface loi Carrez. Il est donc judicieux de réaliser à ce moment-là tous les diagnostics nécessaires. Ainsi, vous évitez de faire intervenir à plusieurs reprises une entreprise de diagnostic. Vous économisez du temps et de l’argent. Et puis, comment convaincre un acheteur d’acheter avec un dossier incomplet ? Alors n’attendez pas ! Chez efficity tous nos mandataires vous accompagnent dans la mise en relation avec des diagnostiqueurs partenaires de qualité.
