Vous avez tout entendu sur l’estimation immobilière sans jamais rien retenir ? Vous avez du mal à cerner l’importance de cette estimation ? On vous explique tout sur cette étape décisive qui permet de fixer le « juste prix » pour BIEN vendre un bien !
Qu’est-ce qu’une estimation immobilière ?
L’estimation d’un bien immobilier sert à fixer sa valeur et à définir son prix de vente. C’est la première étape du processus de vente et elle est capitale. En effet, il ne faut pas surévaluer ou sous-estimer le produit, mais trouver le « juste prix ». Le « juste prix », doit satisfaire le vendeur et l’acheteur et c’est surtout le prix qui permet de vendre le logement dans un délai raisonnable.
Estimation d’un bien immobilier : laissez faire les pros !
Que l’on passe par un notaire, un agent immobilier, un mandataire ou une estimation en ligne, tous ces professionnels de l’immobilier disposent d’outils et d’une expertise indispensable. Une estimation immobilière demande :
- une analyse minutieuse et détaillée du bien à vendre
- une évaluation du prix moyen au m2
- une étude comparative des logements similaires en vente ou vendus sur le marché
Suite à tout cela, le professionnel délivre un prix de vente estimé. Il est souvent encadré d’un prix bas et d’un prix haut. C’est au vendeur de décider dans quelle fourchette il veut se situer !
Estimation d’un bien immobilier : les 5 critères à prendre en compte
1 / L’emplacement du bien
L’environnement où le bien à vendre est situé a toute son importance. Commerces, écoles, services, transports, notoriété du quartier, espaces verts, dynamisme de la zone, pollution sonore, visuelle, voire olfactive !
Ce sont autant d’éléments qui jouent sur l’estimation immobilière. C’est pour cela qu’il arrive, qu’à quelques rues d’écart, deux logements semblables affichent des prix différents. Ces quelques rues suffisent parfois à basculer dans une zone plus sensible.
2 / Le type et l’état du bien
Appartement ou maison, duplex ou loft, le type de bien à vendre est un critère majeur de l’estimation. Sans oublier son état. Un produit nécessitant une rénovation totale sera forcément moins cher qu’un bien similaire, mais comme neuf. Côté appartement, il en va de même pour le bâtiment. Un logement magnifique dans un immeuble décrépi, n’aura pas la même valeur qu’un appartement identique aux parties communes impeccables.
3 / Les points forts du bien
Les atouts d’un bien immobilier sont très variés et ont une réelle incidence sur son estimation. Une maison avec un grand jardin, une résidence avec une piscine à l’abri des regards, un appartement au dernier étage avec une terrasse, un bien avec deux places de parking voire un box… Ces atouts apportent au produit une réelle valeur ajoutée. Voilà ce qu’on appelle dans le jargon immobilier les éléments de surcote du prix moyen.
4 / Les points faibles du bien
Et à l’inverse, il existe aussi de nombreux défauts qui décotent le bien et font baisser son prix. Une mauvaise exposition, un premier étage au-dessus d’un restaurant, un appartement mal agencé avec des pièces en enfilade, une maison mitoyenne, un dernier étage sans ascenseur… Un seul exemple : on parle de 25 % de décote pour un rez-de-chaussée par rapport à un logement comparable en étage.
5 / La valeur verte
Aujourd’hui, il est inenvisageable d’estimer un logement sans prendre en compte sa « valeur verte ». Cette « valeur verte » s’entend par la performance énergétique du bien. Grâce au diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire pour toute vente, on connaît la performance énergétique de l’habitation. C’est comme à l’école, mieux vaut être dans les premiers de la classe et flirter avec le A si on veut valoriser le prix du bien.
ZOOM
QUEL COÛT POUR L’ESTIMATION D’UN BIEN IMMOBILIER ?
C’est suffisamment rare pour être souligné mais l’estimation immobilière est gratuite… si on s’adresse à un professionnel de l’immobilier ! En effet, la loi Hoguet – elle organise et encadre les professions de l’immobilier – interdit de facturer cette prestation d’estimation. Il est donc possible de demander une estimation à plusieurs professionnels, sans obligation de signer un mandat. En attendant, chez efficity c’est également gratuit ! Ça se passe en ligne et en quelques minutes vous avez une estimation du logement à vendre.
Pour information, les notaires facturent l’estimation immobilière entre 200 et 300 euros.
