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Où en sont vraiment les prix au mètre carré à Marseille cet été ? Voici un tour d’horizon simple et chiffré, de la tendance nationale jusqu’aux quartiers de la cité phocéenne, en passant par les Bouches-du-Rhône.
En France : les appartements redémarrent, les maisons font une pause
Avant de plonger dans le marché marseillais, prenons un peu de hauteur. À l’échelle du pays, l’immobilier respire mieux depuis le début de l’année 2026. Après une longue période de baisse, les prix se remettent à bouger, mais pas dans le même sens selon le type de bien.
Les appartements mènent la reprise. Leur prix moyen s’établit autour de 3 380 € le mètre carré. Il avait atteint un sommet proche de 3 530 € en 2023, puis reculé pendant près de deux ans. Depuis quelques mois, la courbe remonte doucement : c’est le signe que les acheteurs reviennent et que les vendeurs reprennent la main.
Les maisons, à l’inverse, marquent le pas. Leur prix reste calé autour de 2 200 € le mètre carré, sans réelle direction. Ni hausse, ni baisse marquée : ce segment se repose, dans l’attente d’un nouvel élan.
Cette différence se lit aussi dans les marges de négociation, c’est-à-dire l’écart entre le prix affiché et le prix réellement payé. Pour les appartements, cette marge se réduit : les vendeurs acceptent de moins en moins de baisser leur prix.
Pour les maisons, la marge continue de grimper côté acheteur. Autrement dit, celui qui achète une maison garde une bonne capacité à négocier, alors que celui qui vise un appartement doit se montrer plus réactif et moins gourmand sur la remise.
Dans les Bouches-du-Rhône : la reprise se confirme pour les appartements
Rapprochons-nous maintenant de Marseille en observant tout le département. Les Bouches-du-Rhône, entre mer, calanques et grandes villes, forment l’un des marchés les plus actifs du sud de la France. Et la tendance locale ressemble beaucoup à la tendance nationale.
Le prix moyen d’un appartement dans le département tourne autour de 3 410 € le mètre carré. Parti de moins de 3 000 € début 2021, il a grimpé jusqu’à environ 3 430 € en 2024, puis s’est stabilisé, avant de repartir à la hausse ces derniers mois. La reprise, amorcée début 2026, se confirme donc clairement.
Les maisons racontent une autre histoire. Leur prix, proche de 3 850 € le mètre carré, est plus élevé que celui des appartements. Après un pic autour de 3 970 € en 2024, il a légèrement reculé, puis s’est posé sur un plateau. Aujourd’hui, aucun mouvement net ne se dégage.
Côté négociation, la logique est la même que partout : les marges se resserrent pour les appartements, signe d’un marché qui se tend, tandis qu’elles restent plus larges et stables pour les maisons.
Concrètement, un acheteur de maison dans les Bouches-du-Rhône conserve une vraie marge pour discuter le prix, ce qui n’est plus vraiment le cas pour les appartements.
Zoom sur Marseille : les appartements accélèrent, les maisons se posent
Entrons maintenant dans le vif du sujet. Deuxième ville de France, tournée vers la Méditerranée, Marseille attire pour son climat, sa vie de quartier et des prix encore plus abordables que dans d’autres grandes métropoles. Que révèle notre baromètre ?
Une chose saute aux yeux : à Marseille, la maison se paie bien plus cher au mètre carré que l’appartement. Comptez environ 4 120 € le mètre carré pour une maison, contre à peu près 3 250 € pour un appartement. L’écart est important, et il s’explique aisément : les maisons marseillaises, souvent dotées d’un extérieur, d’une vue ou d’un accès au calme, sont rares et très recherchées dans une ville dense et bâtie à flanc de collines.
Les appartements : une vraie accélération
Le marché des appartements est le plus dynamique du moment. Après une petite baisse observée entre la mi-2023 et le début 2024, les prix repartent nettement à la hausse depuis trois mois, avec des augmentations visibles d’un mois sur l’autre. Cette remontée efface une partie du recul précédent et installe une nouvelle tendance positive.
Pour bien situer les choses : le prix moyen était descendu autour de 3 210 € le mètre carré, il remonte aujourd’hui vers 3 280 € et repart de l’avant. Sur cinq ans, la progression est d’ailleurs impressionnante : l’appartement marseillais moyen valait moins de 2 800 € le mètre carré début 2021. La ville a donc rattrapé une partie de son retard sur les autres grandes métropoles, tout en restant l’une des plus accessibles.
Pour un acheteur, le message est clair : les prix les plus bas sont sans doute derrière nous. Attendre pourrait coûter plus cher dans quelques mois. Pour un vendeur, la période devient favorable, car la demande se renforce et les biens de qualité partent plus vite.
Ce réveil profite à deux profils en particulier. D’un côté, les investisseurs, qui misent sur une ville étudiante et touristique où la demande de location ne faiblit jamais. Avec une grande université, un port en plein essor et des millions de visiteurs chaque année, Marseille offre un marché locatif solide, aussi bien pour la location à l’année que pour la location saisonnière. De l’autre, les acheteurs qui cherchent leur résidence principale et qui trouvent encore, à Marseille, des mètres carrés accessibles au regard des prix pratiqués dans les autres grandes villes du littoral.
Les maisons : la baisse s'arrête
Le marché des maisons suit un chemin différent. Les prix ont reculé de façon assez marquée entre la mi-2023 et le premier trimestre 2024. Mais ce mouvement de baisse ralentit fortement depuis. Sur les trois derniers mois, les prix sont quasiment stables : ils forment un palier, après la période de correction.
Autrement dit, la chute est terminée et le marché cherche son équilibre. Pour un propriétaire qui hésitait à vendre, c’est plutôt rassurant : la valeur de son bien ne s’effrite plus. Pour un acheteur, cela reste une bonne nouvelle, car la négociation demeure possible sur ce segment, où les marges de discussion sont encore confortables. Ce contraste entre appartements et maisons est intéressant à observer : il montre qu’un même marché peut avancer à deux vitesses selon le type de bien. Une maison avec jardin, un extérieur ou une vue dégagée conserve toute sa valeur, car ces atouts restent rares et très demandés à Marseille, quelle que soit la conjoncture.
Ce que cela change pour vous
Au fond, le marché marseillais envoie deux signaux complémentaires. D’un côté, les appartements accélèrent et deviennent plus difficiles à négocier. De l’autre, les maisons se stabilisent après une phase de baisse, tout en laissant encore de la place à la discussion. Selon votre projet, la stratégie ne sera donc pas la même.
Pourquoi ces mouvements ? La raison principale reste le coût des crédits immobiliers. Quand emprunter devient plus accessible, davantage d’acheteurs peuvent se lancer, la demande augmente et les prix se raffermissent. C’est ce qui se produit aujourd’hui sur les appartements. Les maisons, plus chères à l’achat en valeur totale, mettent logiquement plus de temps à retrouver le même élan.
Il faut aussi garder en tête que Marseille n’est pas un marché unique, mais une mosaïque de quartiers. Les secteurs proches du Vieux-Port, du Panier ou des plages du Prado affichent des prix nettement plus élevés que la moyenne, portés par le charme, la vue et la proximité de la mer. Les quartiers sud, réputés résidentiels, restent parmi les plus prisés des familles. À l’inverse, certains arrondissements plus excentrés ou en pleine transformation offrent encore des tarifs abordables, parfaits pour un premier achat ou un investissement locatif bien pensé. Avant de se décider, il est donc essentiel de raisonner quartier par quartier, et non à l’échelle de la ville entière : deux logements de même surface peuvent afficher des prix très différents selon leur rue.
Enfin, un mot sur la négociation. À Marseille comme dans tout le département, la marge de discussion se réduit sur les appartements, alors qu’elle reste plus large sur les maisons. Un acheteur d’appartement a donc intérêt à préparer un dossier solide et à se positionner vite sur les biens intéressants. Un acheteur de maison, lui, peut encore prendre le temps de négocier, sans toutefois trop tarder si la stabilisation se transforme en reprise.
Faut-il acheter ou vendre maintenant ?
Tout dépend de votre situation, mais quelques repères aident à décider. Si vous vendez un appartement, le contexte est porteur : les prix remontent et les acheteurs négocient moins. Si vous vendez une maison, la stabilisation des prix est une bonne occasion de mettre votre bien en vente sans craindre une nouvelle baisse.
Si vous achetez un appartement, la fenêtre reste ouverte mais elle se referme progressivement, car la reprise est bien engagée. Si vous achetez une maison, vous disposez encore d’un peu de marge pour discuter, à condition de rester attentif à l’évolution du marché.
Dans tous les cas, une règle ne change jamais : pour vendre au juste prix ou acheter sans se tromper, il faut une estimation fiable et récente. Le marché évolue vite, et un prix daté peut vous faire perdre de l’argent, dans un sens comme dans l’autre.
Conclusion : Marseille change de rythme
Les appartements accélèrent et retrouvent le chemin de la hausse, pendant que les maisons cessent de baisser et se posent sur un plateau. Cette double dynamique suit fidèlement celle des Bouches-du-Rhône, où la reprise des appartements se confirme et où les maisons restent stables. Elle prolonge aussi la tendance nationale : partout en France, ce sont les appartements qui redémarrent en premier.
Marseille sort d’une phase de baisse et retrouve un marché plus lisible, où vendeurs et acheteurs peuvent avancer avec davantage de repères. Ni flambée, ni chute, mais un retour progressif à l’équilibre, souvent la meilleure configuration pour conclure une vente ou un achat dans de bonnes conditions. Ce climat plus sain profite à tout le monde : le vendeur obtient un prix juste sans brader, et l’acheteur investit dans une ville dont l’attractivité ne se dément pas, entre soleil, mer et dynamisme économique.
Que vous souhaitiez vendre, acheter ou simplement suivre la valeur de votre bien, gardez en tête que ces tendances peuvent évoluer d’un mois à l’autre. Les conseillers efficity, présents dans toute la cité phocéenne et les Bouches-du-Rhône, suivent ces chiffres de près pour vous accompagner. Pour connaître la valeur exacte de votre logement aujourd’hui, réalisez une estimation gratuite en ligne en quelques minutes.
