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La vente d’une maison sous hypothèque est une situation assez courante, qui survient lorsqu’un crédit immobilier n’a pas encore été totalement remboursé, et qu’il fait l’objet d’une garantie spécifique. Contrairement à certaines idées reçues, il est tout à fait possible de vendre une maison ou un autre bien immobilier qui est placé sous hypothèque. Cette procédure est cependant fortement encadrée par la banque ainsi que le notaire. Voici ce qu’il faut retenir.
Qu'est-ce qu'une hypothèque en immobilier ?
Définition
Dans le secteur de l’immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle prise par la banque prêteuse lors de l’achat d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain. Cela s’appelle un prêt hypothécaire : la banque prête des fonds pour l’achat d’un bien immobilier, et, en contrepartie, elle s’octroie le droit de disposer du bien (le revendre) en cas de non-remboursement du prêt.
Concrètement, vous demeurez propriétaire de votre logement, mais la banque dispose d’un droit prioritaire dessus si vous ne parvenez pas à rembourser le crédit qui a permis de l’acquérir.
L’hypothèque conventionnelle est la plus courante en immobilier. Mais il existe également l’hypothèque judiciaire, par décision de justice, ainsi que l’hypothèque légale, dans les cas de succession.
Quel est le rôle d'une hypothèque ?
L’hypothèque représente une sécurité financière pour la banque prêteuse. Elle peut saisir le bien et le revendre pour récupérer le capital qui lui est dû dans le cas où l’emprunteur ne paierait plus ses mensualités de remboursement.
Dans une situation normale, où le propriétaire rembourse mensuellement son crédit immobilier, l’hypothèque n’a aucune conséquence concrète : elle n’empêche ni de louer le logement ni d’y habiter normalement. L’hypothèque intervient uniquement en cas de défaut de remboursement.
Cette garantie peut être proposée par les organismes bancaires aux profils d’acheteurs à risque (travailleurs indépendants, aux revenus variables…), ainsi que dans les cas de crédits plus élevés qu’à l’ordinaire, par exemple. L’hypothèque permet alors à un emprunteur d’obtenir un prêt que la banque lui aurait refusé en temps normal.
Quels sont les inconvénients d'une hypothèque ?
Pour l’acheteur qui souscrit un prêt hypothécaire, cette situation peut entraîner quelques désavantages, surtout au moment de la revente du bien hypothéqué :
La procédure notariale est plus lourde s’il souhaite revendre son bien
Il doit prévoir des frais de mise en place de l’hypothèque lors de la souscription à son prêt, ainsi que des frais de mainlevée pour lever l’hypothèque lorsqu’il souhaitera revendre son bien
En cas de non-remboursement de son crédit immobilier, la banque peut engager une procédure de saisie du logement.
Comment vendre une maison sous hypothèque ?
Est-il autorisé de vendre une maison sous hypothèque ?
La vente d’une maison sous hypothèque est tout à fait possible et autorisée, mais une règle doit être respectée impérativement : le crédit immobilier qui avait permis l’acquisition du bien par ses propriétaires actuels doit être remboursé en intégralité. Ce remboursement est automatiquement réalisé par le notaire lors de la transaction de vente.
Concrètement, une hypothèque n’empêche pas la vente, mais elle oblige le propriétaire à solder sa dette bancaire avant de pouvoir vendre sa maison ou son appartement.
Comment se déroule la vente d'un bien immobilier sous hypothèque ?
En règle générale, la vente d’un bien hypothéqué se déroule de la même manière qu’une vente classique, avec quelques étapes supplémentaires. La procédure se déroule de la manière suivante :
Estimation de la maison ou de l’appartement
Dans le cadre d’une hypothèque : le notaire contacte la banque pour obtenir le solde de la dette du propriétaire actuel
Création du DDT (dossier de diagnostics techniques) par le propriétaire et assemblage des documents obligatoires
Visites, signature du compromis, puis signature de la vente définitive
Dans le cadre d’une hypothèque : l’acheteur paie le prix convenu pour l’achat du bien immobilier au notaire. Le notaire rembourse la banque du vendeur pour solder sa dette. Ensuite, le vendeur obtient le restant sur le prix de vente (si applicable).
La suppression de l’hypothèque, aussi appelée la mainlevée, est réalisée par un acte notarié après la vente et entraîne des frais supplémentaires pour le vendeur. Ces frais représentent entre 0,3 et 0,8 % du montant du crédit initial, et comprennent les émoluments du notaire ainsi que des frais administratifs.
Quels sont les problèmes fréquents lors de la vente d'un bien hypothéqué ?
Quelques situations méritent toute votre attention, car, en réalité, la vente d’un bien hypothéqué peut rencontrer des blocages.
C’est, par exemple, le cas lorsque l’hypothèque (le crédit restant à rembourser) est supérieure au prix de vente du bien. Dans ce cas, le notaire est dans l’impossibilité de rembourser la banque avec le montant de la vente. La vente est alors impossible, à moins que le vendeur puisse apporter la différence à la transaction.
Il est aussi intéressant de noter que, dans le cas de la succession d’une maison hypothéquée, l’hypothèque est transmise aux héritiers, qui deviennent responsables du remboursement de la dette. Pour que la vente et la mainlevée de l’hypothèque aient lieu, tous les héritiers doivent donner leur accord.
Alors, peut-on vendre une maison sous hypothèque ? La réponse est oui, mais à condition d’anticiper les implications financières de cette transaction : votre crédit restant sera soldé par la vente, et vous ne toucherez que le capital restant après remboursement à la banque. En amont de cette procédure, une estimation en ligne et gratuite de votre bien peut vous permettre d’anticiper son potentiel prix de revente, de vérifier qu’il couvre bien le montant restant dû de votre crédit, et d’anticiper tout blocage possible lors de la transaction.
Questions fréquentes sur la vente d'une maison sous hypothèque
Quels sont les risques d'acheter une maison hypothéquée ?
Rassurez-vous : l’acheteur n’est pas impacté par l’hypothèque du vendeur d’une maison. Le bien est considéré comme libre de toute dette lorsqu’il est vendu, puisque la banque est remboursée du solde restant du crédit et l’hypothèque est levée.
L'acheteur doit-il être informé de l'existence d'une hypothèque ?
Oui, l’acheteur est obligatoirement informé de l’existence de l’hypothèque, car l’information est intégrée dans le compromis de vente ainsi que dans l’acte authentique de vente par le notaire.
Que se passe-t-il si l'acheteur n'est pas au courant de l'hypothèque ?
Il est courant, chez les acquéreurs, de s’inquiéter de ne pas être informé d’une hypothèque existant sur le bien qu’ils souhaitent acheter. Cependant, cette inquiétude est injustifiée, car l’hypothèque n’affecte pas l’acheteur, sauf si la vente est bloquée parce que la banque refuse d’annuler l’hypothèque. Si une anomalie survient toutefois (et la situation est extrêmement rare), la responsabilité du vendeur et/ou du notaire peut être engagée. Vous pouvez alors, en tant qu’acheteur, demander une indemnisation ou l’annulation de la vente.
