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Qu’il soit question d’un projet d’achat d’immeuble pour un investissement locatif, d’un bien immobilier transmis dans le cadre d’une succession ou encore d’un immeuble de rapport à analyser, son estimation repose sur des critères bien spécifiques. Contrairement à une maison ou à un appartement évalués pour en faire une résidence principale, la valeur d’un immeuble peut aussi dépendre de sa capacité à générer des revenus locatifs ou de son potentiel de valorisation. Voici les principales méthodes et outils à mobiliser pour réaliser l’estimation d’un immeuble, afin de vous aider à démarrer votre projet sous de bons auspices.
Quels sont les critères qui influencent la valeur d'un immeuble ?
Les caractéristiques immobilières classiques
Tout comme pour l’évaluation d’une maison ou d’un appartement, l’emplacement et la localisation détiennent un rôle majeur dans l’estimation d’un immeuble. Un bâtiment situé dans un secteur recherché et actif, proche des transports en commun et des commerces de première nécessité bénéficie souvent d’une valorisation de son prix. La présence de commodités et d’espaces verts est aussi très recherchée selon les secteurs : la proximité avec les écoles, salles de sport, parcs, aires de jeux et espaces naturels dans les environs joue également un rôle majeur dans l’attractivité d’une zone.
Bien entendu, d’autres éléments sont pris en compte pour l’évaluation :
La surface totale ;
Le nombre de lots ou de logements ;
L’état général du bâtiment et la qualité du bâti ;
Le respect des règles de sécurité par les différentes installations ;
La présence de stationnements intérieurs ou extérieurs privatifs ;
L’état des équipements (escaliers, ascenseur, interphone, système de surveillance, garages à vélos, locaux techniques, etc.) ;
L’étiquette énergétique du bâtiment (par le diagnostic du DPE) ;
Le résultat des diagnostics immobiliers obligatoires ;
La vétusté des lots ou des logements ;
La présence d’annexes.
L’ensemble de ces critères permet d’apprécier la valeur propre du bien, au-delà des revenus qu’il peut générer. Plus les critères analysés obtiendront une conclusion favorable, plus le potentiel locatif ou d’achat sera important, et plus la valeur du bâtiment augmente.
Le potentiel locatif et les revenus générés
Lorsque le bien évalué est un immeuble de rapport (donc qui est détenu dans l’objectif de générer des revenus locatifs), les loyers potentiels représentent une place centrale. Ainsi, un investisseur souhaite connaître le revenu locatif annuel auquel il peut s’attendre grâce à son acquisition : cette donnée entre directement dans le calcul de l’estimation du bien.
Ainsi, plusieurs indicateurs sont analysés :
Le montant des loyers perçus actuellement – ou potentiels ;
Le taux d’occupation actuel ;
Les charges revenant au propriétaire ;
Le montant approximatif des travaux à prévoir ;
Le potentiel d’évolution des revenus locatifs.
En toute logique, un immeuble de rapport avec un taux d’occupation très positif, générant des revenus réguliers et situé dans un secteur en pleine expansion, présente généralement une valeur supérieure à celle d’un immeuble comparable, affichant un taux de vacance plus élevé ou un rendement locatif plus faible. C’est pourquoi l’estimation d’un immeuble de rapport diffère souvent de celle réalisée pour une résidence principale.
La typologie et le potentiel du marché local
Vous comprenez à présent que le calcul d’une estimation d’un immeuble de rapport s’effectue non seulement sur ses caractéristiques propres, mais également sur son potentiel : sa valeur intrinsèque et sa valeur de rendement sont donc à différencier, et forment ensemble la valeur réelle du bâtiment.
C’est en ce sens que l’importance de la localisation se révèle réellement : acquérir un immeuble est un investissement pour le futur, qui doit être mûrement réfléchi. Une localisation attractive aujourd’hui pourrait perdre de son attrait dans le futur, tout comme une zone aujourd’hui délaissée peut être la cible de rénovations de quartier d’ampleur. Une fine connaissance du marché immobilier local et des grandes tendances du secteur est donc indispensable pour réaliser un calcul au plus juste.
Les méthodes pour l'estimation d'un immeuble
L'estimation en ligne
Cette méthode, rapide et souvent gratuite, permet d’obtenir une première évaluation de la valeur d’un immeuble. Les outils en ligne appuient leurs conclusions sur la description du bien (année de construction, nombre de logements, situation…) ainsi que sur les données actuelles du marché afin de vous fournir un ordre de grandeur.
L'estimation immobilière par un professionnel
Qu’il s’agisse d’évaluer des immeubles industriels ou de réaliser l’estimation d’un immeuble de rapport en plein Paris, le recours à une expertise immobilière est souvent indispensable afin d’éviter les risques d’un investissement précipité. Il en est de même pour l’analyse d’un immeuble transmis par succession !
Grâce à sa connaissance approfondie du terrain, l’expert en immobilier peut vous fournir une estimation fiable en se basant sur plusieurs méthodes :
La méthode par capitalisation des revenus : le calcul est réalisé en fonction des revenus locatifs générés ou susceptibles d’être générés.
La méthode par comparaison est très courante : elle consiste à comparer l’immeuble évalué avec des biens similaires vendus récemment dans le même secteur.
La méthode de la valeur intrinsèque : il s’agit d’une méthode de contrôle, qui permet de vérifier la cohérence des résultats obtenus par les deux autres méthodes d’estimation.
Seule une expertise immobilière permet d’étudier en détail tous les paramètres susceptibles d’influencer la valeur d’un bien, de sa localisation aux résultats des diagnostics obligatoires et des coûts des travaux de mise en conformité au potentiel locatif de l’immeuble. Si l’estimation en ligne constitue une bonne première approche, l’accompagnement d’un expert permet de vous accompagner avec davantage de sécurité dans votre projet de vente ou de transmission.
Questions fréquentes sur l'estimation d'un immeuble
Quel est le meilleur site pour estimer un bien immobilier ?
De nombreux outils en ligne, comme celui d’Efficity, vous permettent de réaliser l’estimation d’un immeuble rapidement et de manière fiable. Veillez à compléter votre estimation par l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier, afin de vous assurer de prendre en compte tous les paramètres pouvant influencer le prix final du bâtiment concerné.
Comment calculer la valeur d'un immeuble de rapport ?
En règle générale, la méthode la plus utilisée est celle de la capitalisation des revenus locatifs. Elle permet de diviser les revenus locatifs par le taux de rendement attendu (aussi appelé le taux de capitalisation). Les professionnels de l’immobilier s’appuient généralement sur les loyers générés par le bien pour déterminer sa valeur.
