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Il est essentiel de fournir plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’une maison, d’un appartement, ou même pour un terrain ou local professionnel. Ces diagnostics sont regroupés au sein du DDT (Dossier de Diagnostic Technique) et permettent au futur acquéreur d’être pleinement renseigné sur l’état du bien qu’il s’apprête à acheter : de ses performances énergétiques aux éventuels risques qui lui sont associés. La question se pose donc : est-ce que les diagnostics obligatoires peuvent varier selon la nature du bien ?
Quels diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d'une maison ?
Le DPE : le diagnostic immobilier toujours obligatoire
Plusieurs critères entrent en compte pour déterminer si un diagnostic technique est considéré comme obligatoire ou non pour la mise en vente d’une maison : l’année de construction, les installations présentes, la localisation ainsi que son mode de chauffage, par exemple.
Quelles que soient les réponses à ces questions, un diagnostic immobilier demeure absolument obligatoire pour la vente d’une maison : la réalisation du DPE, soit du Diagnostic de Performance Energétique. Il permet d’attribuer au logement une étiquette énergétique, qui offre à l’acquéreur un aperçu théorique de la consommation énergétique du bien. Il s’agit même d’un diagnostic dit « pleinement opposable juridiquement » depuis juillet 2021.
Les maisons individuelles ou les immeubles en monopropriété ayant obtenu un classement F ou G au DPE (considérés comme des passoires thermiques) doivent faire l’objet d’un audit énergétique obligatoire. Ce contrôle intervient en complément du DPE et propose, à son issue, plusieurs scénarios de travaux permettant d’améliorer le score énergétique du logement. L’objectif est d’informer plus clairement le potentiel acquéreur du montant des travaux de rénovation énergétique à prévoir après la vente.
La liste des autres diagnostics obligatoires pour la vente d'une maison
En plus du DPE, d’autres diagnostics peuvent aussi être exigés, selon les particularités de la maison :
Le diagnostic amiante pour les constructions antérieures à juillet 1997
Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) pour les constructions antérieures à 1949
Le diagnostic gaz et/ou électricité pour les installations datant de plus de 15 ans
L’État des Risques et Pollutions (ERP) et/ou le diagnostic bruit, selon la localisation de la maison
Le diagnostic termites : pour les logements installés dans des zones géographiques précises, définies par arrêté préfectoral
Le diagnostic mérule : le vendeur peut être soumis à une obligation d’information si le logement est situé dans certaines zones définies par arrêté préfectoral
Le diagnostic assainissement : obligatoire pour les maisons qui ne sont pas raccordées au réseau collectif d’assainissement des eaux usées
Quels sont les diagnostics techniques obligatoires pour la vente d'un appartement ?
Quels sont les diagnostics communs avec la vente d'une maison ?
Un appartement est lui aussi soumis à l’obligation de réaliser plusieurs diagnostics immobiliers avant sa vente. Certains de ces diagnostics sont communs aux appartements et aux maisons :
DPE
Diagnostic amiante et plomb
Diagnostic électricité et gaz
L’ERP
Tout comme pour une maison, ces diagnostics (à part le DPE, qui est obligatoire en tout temps) dépendent principalement de l’ancienneté du bâtiment, des installations présentes et de la zone géographique.
En revanche, certains diagnostics sont très rares dans le cadre de la vente d’un appartement : c’est le cas des diagnostics assainissement et termites.
Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d'un appartement en copropriété
La vente d’un appartement en copropriété n’implique pas de fournir à l’acheteur des diagnostics immobiliers complémentaires, et ce, contrairement à de nombreuses idées reçues. Que l’immeuble soit en copropriété ou en monopropriété, les diagnostics à fournir demeurent globalement les mêmes.
Cependant, en complément des diagnostics nommés plus tôt, plusieurs documents supplémentaires doivent être fournis à l’acheteur pour qu’il puisse disposer d’une information complète sur le bien en copropriété. Ces documents impliquent le règlement de la copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales, le montant des charges courantes ainsi que l’état daté transmis par le syndic. Aussi, les lots de copropriété supérieurs à 8 m2 sont concernés par l’obligation de fournir à l’acheteur la superficie privative de l’appartement, en accord avec la loi Carrez.
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Terrain nu et local professionnel : quels diagnostics immobiliers fournir lors de la vente ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d'un terrain nu
Lors de la vente d’un terrain nu, le DPE ne peut être exigé, puisqu’aucun bâtiment ne peut être contrôlé : c’est logiquement le même cas pour les autres diagnostics techniques obligatoires, en l’absence d’installation électrique ou de système d’assainissement, par exemple.
En revanche, la réalisation de l’ERP demeure obligatoire. Dans certaines zones, notamment celles exposées aux retraits-gonflement des argiles, la réalisation d’une étude de sol G1 peut être obligatoire lors de la vente d’un terrain constructible. Le vendeur doit aussi fournir des informations complémentaires, concernant les éventuelles servitudes du terrain, par exemple. Tout dépend de la localisation du terrain ainsi que des règles d’urbanisme applicables au cas par cas.
Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d'un local professionnel
Dans le cadre de la vente d’un local professionnel, plusieurs diagnostics peuvent être demandés avant la signature de la vente officielle :
Le DPE dans de nombreux cas, si le local dispose d’un système de climatisation ou de chauffage, par exemple
Le diagnostic amiante (si construction préalable à juillet 1997)
L’ERP
Cependant, cette liste n’est pas exhaustive : un local professionnel peut autant concerner une grange qu’un bureau dans un immeuble en plein centre-ville. Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’un local professionnel dépendent donc entièrement de la nature du bien et de la législation concernant son usage, ses équipements et son ancienneté.
Comme vous pouvez le constater, les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’un bien dépendent de nombreux paramètres : année de construction, équipements, localisation, vente en copropriété ou monopropriété, ou encore de la nature du bien du bien, par exemple. Anticiper la constitution du DDT permet donc de sécuriser la transaction, d’éviter de potentiels litiges avec l’acheteur, mais aussi de préparer la vente dans de bonnes conditions.
Avant toute mise sur le marché, il peut être utile de réaliser une estimation immobilière en ligne, afin d’obtenir une première ligne directrice cohérente pour votre projet :
Questions fréquentes sur les diagnostics immobiliers obligatoires
Quel est le prix d'un diagnostic immobilier ?
Le coût d’un diagnostic immobilier dépend de plusieurs critères : le type de logement concerné, le type de diagnostic à réaliser, la localisation, etc. Pour réaliser un DDT complet, comptez entre 300 et 800 euros environ. N’hésitez pas à réaliser plusieurs devis et à les comparer, car les prix des diagnostics immobiliers ne sont pas règlementés.
Est-il possible de vendre un bien sans DPE ?
Le DPE est obligatoire dans la grande majorité des biens immobiliers, appartements ou maisons. Cependant, certaines exceptions peuvent s’appliquer pour les bâtiments non chauffés, les locaux particuliers ou encore les constructions provisoires, par exemple.
