Tout propriétaire cédant son bien est tenu de respecter un certain nombre de devoirs : devoir d’information, devoir de délivrance et devoir de garantie. Le point.
Le devoir d’information
Le devoir d’information porte sur deux aspects principaux : informer quant au bien lui-même mais informer également le locataire en cas de mise en vente du bien occupé.
Le devoir d’information revient à communiquer au futur acheteur l’ensemble des données relatives au bien. Il s’agit notamment d’informations juridiques telles que l’existence éventuelle de servitudes ou encore d’hypothèques.
Des informations techniques également : la plus connue étant l’obligation de délivrer l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires dont le DPE et le diagnostic plomb, termites ou amiante par exemple. Pour la vente d’un terrain, les informations porteront essentiellement sur les règles d’urbanisme en vigueur.
Le vendeur se doit par ailleurs d’informer son locataire que le bien est mis en vente. Cette obligation légale conditionne la cession du bien. Le vendeur doit ainsi effectuer la démarche par lettre en recommandé avec accusé de réception ou par voie d’huissier.
Le locataire bénéficie par ailleurs d’un droit de préemption qui le rend prioritaire sur la vente. S’il ne souhaite pas se porter acheteur, le propriétaire peut alors mettre le bien en vente pour une tierce personne.
Le devoir de délivrance
Le devoir de délivrance revêt deux aspects dans une vente : le devoir de livraison et le devoir de conformité.
La loi oblige ainsi le vendeur à « livrer la chose vendue ». Le vendeur doit ainsi garantir à l’acheteur de pouvoir prendre possession des lieux ou dans le cas de la vente d’un immeuble de pouvoir recevoir les loyers. Si le vendeur ne se plie pas à cette obligation, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou son exécution forcée par voie de justice.
Le devoir de conformité est définit par le Code Civil : « la chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente. Depuis ce jour, tous les fruits appartiennent à l’acquéreur ». Il faut comprendre dans ce cas que le vendeur est tenu de livrer un bien en tout point conforme à la description faite dans la promesses de vente, compromis de vente et acte définitif. Il est à noter que la notion de conformité porte principalement sur la surface au sol.
Le devoir de garantie
Le devoir de garantie du vendeur concerne principalement les vices cachés et l’éviction.
Le vendeur doit ainsi garantir à l’acheteur qu’aucun vice caché existe : fissure dans les fondations, défaut d’étanchéité…tous les éléments qui peuvent porter atteinte à la solidité de l’ouvrage. Le notion de vice caché vaut si l’acheteur n’a pas été informé de tels défauts lors de la vente. Auquel cas, le nouveau propriétaire peut demander réparation du préjudice subi via le remboursement des frais ou en demandant l’annulation de la vente.
Il existe enfin le devoir de garantie contre l’éviction qui est définie par le Code Civil l’obligation de garantir au nouveau propriétaire « la possession paisible de la chose vendue ». Dans le cas d’un bien immobilier, cela peut être par exemple de garantir qu’aucune servitude non stipulée dans l’acte de vente existe.
