La fiscalité de la vente d’un bien est à prendre en considération avant même la mise sur le marché. Plus-value, droits de mutation, droits de succession et fiscalité selon le contexte de vente, par exemple en cas de séparation, sont autant de cas particuliers.
Plus-value et droits de mutation, ce qu’il faut savoir
Lorsqu’un bien est vendu et qu’un bénéfice est réalisé sur l’opération, l’Etat prélève une taxe qui concerne tout vendeur résidant en France ou dans les DOM. La taxe est ainsi d’un montant de 34.5% de la valeur de la plus-value enregistrée. Elle se calcule en obtenant la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’achat corrigé. Le prix de vente corrigé s’obtient en le majorant des charges et des indemnités dues par l’acquéreur. Il faut ensuite le diminuer du montant des frais incombant au vendeur. Le prix d’achat corrigé est égal pour sa part au prix d’achat augmenté des frais d’acquisition comme les frais d’actes notariés par exemple.
La taxe sur la plus-value est divisée en une part s’appliquant sur l’impôt sur le revenu (19.5%) et une deuxième (15.5%) sur la CSG et la CRDS principalement.
La part de l’impôt sur le revenu bénéficie par ailleurs de différents abattements allant de 6% à 100% entre la 6ème année et la 22ème d’acquisition.
La taxe fait l’objet de nombreux cas d’exonération. Le principal concerne la cession d’une résidence principale. Dans ce cas, aucune taxe n’est demandée. Idem pour la première vente d’une résidence secondaire appartenant à des non-propriétaires de résidence principale au cours des quatre dernières années. D’autres cas existent parmi lesquels la vente d’un bien appartenant à un Français expatrié.
Les droits de mutation sont plus communément appelés « frais de notaire » et autre « droit d’établissement ». Ils sont à verser au notaire pour le compte de l’Etat lors d’une cession. Son montant diffère selon que le bien soit neuf ou ancien. Pour l’ancien, le montant est égal à 5.09% du prix de vente : 3.80% pour la taxe départementale, 1.20% pour la commune et 2.37% du montant de la part départementale revient à l’Etat. Ces droits sont à payer au moment de la signature de l’acte définitif. Il faudra cependant prendre en compte la taxe de publicité foncière ainsi que les émoluments du notaire pour obtenir l’assiette totale : soit 6.65%. Les logements neufs bénéficient d’un abattement spécial de 91 000€ sur leur valeur pour autant qu’ils aient été la résidence principale du propriétaire pendant au moins 5 ans.
Fiscalité en cas de séparation ou de succession
Lorsqu’un couple marié ou vivant en concubinage est sur le point de divorcer ou de se séparer et décide de céder la maison ou l’appartement qu’ils occupaient ensemble, certaines dispositions sur la plus-value existent.
De manière générale, ils sont exonérés du paiement de la taxe sur la plus-value dans la condition où le logement est occupé au moment de la cession du bien. Toutefois, en cas de séparation ou de divorce, l’une des deux personnes peut être amenée à ne plus occuper le logement au moment de la vente. Dans ce cas, la loi prévoit quelques aménagements. Pour un logement neuf, l’exonération continue de s’appliquer si le logement représentait la résidence principale lors de la séparation et si la vente se déroule dans un délai de temps « raisonnable » (1 an). Autre condition : que la vente soit causée par la séparation.
Pour un logement en construction, pour lequel la plus-value devrait de facto s’appliquer, les couples en situation de divorce ou de séparation pourront bénéficier de l’exonération si le logement était destiné à devenir leur résidence principale.
Les droits de succession présentent également quelques singularités. Ils se calculent sur la part nette reçue par chaque héritier : valeur des biens imposables – dettes déductibles. Différents abattements existent en fonction du lien de parenté et une exonération totale est prévue par la loi : pour le conjoint ou le partenaire pacsé ainsi que pour les frères et sœurs du défunt sous certaines conditions. Ainsi, 100 000€ d’abattement sont consentis entre parents et enfants, 31 865€ entre grands-parents et petits-enfants par exemple. Suite à quoi plusieurs barèmes s’appliquent. 5% pour une valeur inférieure ou égale à 8 072€, 10% entre 8 073€ et 12 109€, 15% entre 12 110€ et 15 932€, 20% entre 15 933€ et 552 324€ ou encore 30% entre 552 325€ et 902 838€.