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Le diagnostic de performance énergétique, plus communément appelé DPE, est aujourd’hui un élément central du monde de l’immobilier, qui permet d’évaluer la consommation d’énergie d’un logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Le DPE est un diagnostic immobilier obligatoire pour la vente ou la mise en location d’un bien. Il est alors particulièrement utile de comprendre le mode de fonctionnement du calcul du DPE : quels sont les éléments qui influencent la note finale ?
Le fonctionnement du calcul du DPE
L'évolution de la méthodologie du calcul du DPE
Le calcul du DPE repose sur une méthodologie unique nommée « 3CL-DPE 2021 », depuis le 1er juillet 2021. Cette méthode mise à jour a été définie par l’arrêté du 31 mars 2021, relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique.
Avant cette réforme, certains logements étaient évalués uniquement à partir des factures énergétiques de leurs locataires ou propriétaires. Le calcul du DPE sur facture présentait cependant de nombreux obstacles. Les logements très faiblement chauffés pouvaient obtenir une bonne note, mais celle-ci restait artificielle. Le DPE reposait donc en grande partie sur les habitudes de vie des occupants des logements. Ainsi, deux appartements identiques en tous points pouvaient présenter une étiquette énergétique différente, en raison des usages énergétiques de leurs habitants.
Aujourd’hui, le calcul du DPE repose essentiellement sur les caractéristiques physiques et techniques des logements : ce qui permet de comparer objectivement plusieurs biens entre eux.
Les éléments pris en compte dans le calcul du DPE
Depuis la réforme de juillet 2021, le calcul du DPE repose sur une analyse du logement par un diagnostiqueur immobilier certifié. Ce spécialiste, habilité à transmettre les résultats à l’ADEME, recueille des données techniques lors du calcul du DPE, ce qui lui permet d’évaluer les éventuelles déperditions thermiques d’un bâtiment et sa consommation énergétique théorique.
Voici quelques exemples d’éléments pris en compte dans le cadre du calcul de DPE :
Les ponts thermiques
L’isolation thermique des combles, planchers et murs
La superficie des surfaces vitrées et des murs ainsi que le type de fenêtres installé
La production d’eau chaude sanitaire
La ventilation et climatisation
L’année de construction du bâtiment
Le système de chauffage
Les équipements énergétiques installés
Les usages énergétiques liés au chauffage, à l’eau chaude sanitaire, à l’éclairage, au refroidissement ainsi qu’aux auxiliaires de chauffage et de ventilation sont également pris en compte.
L’ensemble des résultats obtenus sont ensuite intégrés dans un logiciel réglementé, validé par l’État.
Le rôle essentiel du diagnostiqueur immobilier
Seul un diagnostiqueur immobilier certifié peut réaliser le calcul du DPE officiel de votre habitation. Une fois le calcul réalisé, le diagnostiqueur remet ses conclusions à l’ADEME. Un numéro d’identification unique est alors attribué au diagnostic. Sans ce numéro, le DPE n’est pas considéré comme valable.
Il est important de retenir que, depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement. Cela signifie qu’en cas d’erreur importante dans le diagnostic, l’acheteur d’un bien ou son locataire peut décider d’engager la responsabilité du diagnostiqueur, du bailleur ou du vendeur du bien. En tant que bailleur ou propriétaire d’un bien, la fiabilité et le sérieux du diagnostiqueur est donc un critère de choix essentiel.
Comment interpréter le résultat d'un calcul DPE ?
Comprendre le principe de l'étiquette énergétique
Après le calcul du DPE vient l’heure des résultats : l’attribution d’une étiquette énergétique au logement, dont l’appellation varie d’A à G. Cette classification repose sur deux critères distincts, qui ont été longuement observés lors du diagnostic :
La consommation d’énergie primaire (kWh/m²/an)
Les émissions de gaz à effet de serre (kg CO₂/m²/an)
Depuis la réforme du DPE en juillet 2021, la note finale obtenue par le calcul du DPE est la plus mauvaise des deux : cela signifie qu’un logement peut être pénalisé soit par ses émissions de gaz à effet de serre, soit par sa consommation énergétique élevée.
Le diagnostic de performance énergétique permet donc à un acheteur ou au locataire potentiel d’un bien d’estimer ses futures dépenses énergétiques. Le résultat du calcul du DPE influence ainsi directement le prix de vente ou de location d’un bâtiment.
Le cas des passoires thermiques
Les logements les plus énergivores obtiennent généralement une note de F ou de G après le calcul du DPE. Aujourd’hui, ces logements sont considérés comme des passoires thermiques, et font l’objet de restrictions progressives par la loi Climat et Résilience. Par exemple, Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G les plus énergivores ne peuvent plus être proposés à la location. Dans les prochaines années, les logements classés F ou E seront également concernés par des restrictions progressives.
Comment améliorer le résultat d'un nouveau DPE ?
En fonction du résultat obtenu, certains propriétaires ou bailleurs peuvent être incités à améliorer le classement de leur logement, que ce soit pour augmenter sa valeur sur le marché ou pour se conformer aux nouvelles réglementations en vigueur. Plusieurs travaux peuvent alors être engagés pour améliorer la note énergétique d’un logement :
Renforcer l’isolation thermique
Améliorer le système de ventilation
Installer un mode de chauffage plus performant
Remplacer les menuiseries
Dans certains cas, un audit énergétique peut être recommandé : il permettra d’identifier précisément les travaux les plus efficaces à réaliser, afin de sortir un logement du statut de passoire thermique.
Le calcul du DPE, comme vous pouvez le constater, repose sur une méthode certifiée et officiellement approuvée, afin d’offrir des résultats cohérents, quel que soit le logement examiné. De plus, le DPE influence directement l’estimation du prix d’une maison ou d’un appartement, et son affichage au sein des annonces immobilières est obligatoire. Une raison supplémentaire de s’intéresser de près à son mode de fonctionnement et aux actions à déployer pour améliorer l’efficacité énergétique de votre logement.
Questions fréquentes sur le calcul du DPE
Peut-on calculer son DPE soi-même ?
Vous pouvez, si vous le souhaitez, utiliser un simulateur de DPE gratuit et en ligne pour obtenir une estimation approximative. En revanche, le recours à un diagnostiqueur certifié est indispensable pour obtenir un DPE reconnu juridiquement et officiellement.
Quels sont les 3 ingrédients d'un DPE ?
Le calcul du DPE repose sur trois éléments principaux : la consommation d’énergie théorique du bien, les caractéristiques du bâtiment (superficie des murs, orientation , fenêtres, isolation thermique…), ainsi que les équipements énergétiques du logement (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation ou ventilation.
