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Que vous souhaitiez préparer une succession, vendre votre résidence principale, estimer votre patrimoine immobilier ou réaliser un investissement, l’étape de l’estimation immobilière demeure incontournable. Pourtant, il n’est pas rare d’obtenir des estimations différentes pour un même bien, selon la méthode utilisée. Alors, comment faire une estimation immobilière fiable ? Quelles sont les grandes erreurs à éviter ?
Pourquoi deux estimations immobilières offrent des résultats différents ?
L'importance des critères pris en compte
L’estimation d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, repose sur de multiples critères : certains sont relativement simples à évaluer, mais d’autres nécessitent une appréciation fine et expérimentée.
Parmi les différents paramètres qui peuvent influencer la valeur d’un bien, on peut notamment citer :
La surface habitable ;
Le nombre de pièces ;
La présence d’annexes, d’une cave, d’un parking ou d’un garage ;
L’année de construction du bâtiment ;
L’existence d’un espace extérieur (balcon, terrasse et/ou jardin) ;
L’état général de la maison ou de l’appartement ;
Les résultats des diagnostics techniques obligatoires et du DPE ;
Les particularités de la copropriété, dans le cadre d’un appartement ;
Etc.
Il est essentiel de préciser ici que tous les critères d’estimation immobilière n’ont pas le même poids. Par exemple, une maison avec des prestations de qualité (une piscine extérieure enterrée, une rénovation récente, une belle luminosité et un garage 2 places, par exemple) peut subir une forte décote en raison d’un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) avec pour résultat une étiquette F ou G. C’est pour cela que deux biens qui, en apparence, ont des caractéristiques « similaires » peuvent être évalués à des prix très différents.
Le principe des surcotes et des décotes
Pour savoir comment faire une estimation immobilière fiable, il est important de comprendre que certains paramètres permettent de valoriser le bien, tandis que d’autres diminuent la valeur du logement : c’est ce que l’on appelle généralement une surcote ou une décote.
Ainsi, une valorisation récente, des prestations haut de gamme, un excellent DPE, un extérieur recherché ou des places de stationnement privatives peuvent expliquer un important écart de prix entre un bien et un autre. De la même manière, une décote est habituellement appliquée sur les logements situés dans un lieu bruyant, qui présentent d’importants travaux à prévoir ou avec une distribution des pièces peu pratique.
Précisions également que de nombreux vendeurs ont une tendance naturelle à attribuer à leur bien une surcote émotionnelle : leur attachement au lieu influence leur vision, ce qui réduit leur objectivité. Or, le marché immobilier et sa loi reposent principalement sur des critères objectifs ainsi que sur la réalité de la demande locale.
L'évolution permanente du marché immobilier
Il est important de comprendre qu’une estimation fiable n’est pas figée dans le temps : l’ancienneté de votre première estimation, par rapport à votre évaluation la plus récente, peut contribuer à expliquer l’écart de prix obtenu entre deux estimations d’un même bien.
La situation géographique (localisation et emplacement) d’un bien influence fortement le prix potentiel de vente sur le marché. Cependant, ces paramètres évoluent constamment, à cause de l’évolution de l’offre et de la demande, liée aux projets d’urbanisme, l’évolution de la démographie locale, l’évolution des taux d’intérêt…. Autant de critères qui peuvent rapidement modifier les prix appliqués, d’un mois à l’autre.
C’est pourquoi les professionnels de l’immobilier s’appuient généralement sur les ventes récemment réalisées dans un secteur.
Les solutions pour faire une estimation immobilière
Utiliser une estimation en ligne
Les outils d’estimation en ligne, s’ils ne peuvent se substituer à l’avis de notaires ou de conseillers immobiliers, sont particulièrement utiles pour démarrer une réflexion concernant votre projet. Les modèles les plus avancés s’appuient sur des bases de données du marché local et sur des algorithmes capables de croiser un grand nombre d’informations. Une première estimation gratuite peut ainsi être obtenue en quelques minutes seulement.
Cette approche est tout particulièrement utile si vous êtes curieux de connaître la valeur supposée de votre bien, si vous êtes acheteur potentiel d’un bien et que vous voulez vérifier sa valeur sur le marché, ou encore si vous souhaitez évaluer l’impact de travaux récents dans votre propriété.
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Faire intervenir un professionnel
Afin de compléter votre estimation immobilière en ligne, il peut être utile (voire indispensable, selon les cas) de faire appel à un professionnel de l’immobilier : notaire, agent immobilier, conseiller immobilier ou mandataire, par exemple. À l’aide de sa connaissance fine du marché local et de ses tendances, couplées à des informations précises recueillies sur votre bien, cet expert pourra vous fournir une estimation fiable.
Pour cela, il est habituellement recommandé de lui fournir autant d’informations que possible sur votre bien. Certains documents peuvent être utiles :
Les diagnostics immobiliers obligatoires et le DPE, si vous les avez déjà fait réaliser ;
Les plans du logement ;
Les factures de travaux récents ;
Le règlement de copropriété et les procès-verbaux des assemblées générales s’il s’agit d’un appartement.
Le professionnel de l’immobilier couple les documents récupérés avec des constatations difficiles à intégrer dans un simulateur en ligne :
La qualité réelle des prestations ;
Le potentiel de valorisation ;
L’environnement immédiat du bien ;
Les éventuels défauts du bien uniquement appréciables lors d’une visite physique.
L’association de tous ces critères permettra au professionnel de l’immobilier de vous fournir une estimation fiable, sécurisante pour la poursuite de votre projet immobilier, sans risque de surestimation ou de dévalorisation.
En définitive, une estimation immobilière réussie et fiable repose rarement sur quelques critères figés. Les résultats les plus pertinents sont obtenus grâce au croisement de données objectives avec des connaissances fines d’un expert de l’immobilier. Cette combinaison permet d’obtenir une vision réaliste de la valeur d’un bien donné, et de commencer votre projet de vente, d’achat ou de valorisation sur une base solide.
Questions fréquentes sur comment faire une estimation immobilière
Faire estimer sa maison est-il payant ?
Habituellement, les agences immobilières ou les mandataires proposent une estimation gratuite du bien s’il est destiné à un projet de vente. Une expertise immobilière dans le cadre d’une valorisation de patrimoine ou dans celui d’une succession peut, en revanche, être facturée, surtout si elle est réalisée par un notaire ou un expert indépendant.
Qui peut faire une estimation immobilière ?
Un agent immobilier, un mandataire immobilier, un notaire ou encore un expert peuvent réaliser une estimation immobilière, selon le contexte de la demande. Les outils d’estimation en ligne peuvent aussi être utiles pour obtenir une première évaluation, avant de faire appel à un professionnel.
