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Vous louez votre logement au quotidien mais rêvez de devenir propriétaire ? Bonne nouvelle : être locataire de sa résidence principale tout en étant propriétaire d’un bien mis en location est non seulement possible, mais souvent très rentable. Emplacement, superficie, meublé ou non, division en lots… Voici toutes les clés pour réussir votre premier investissement locatif.
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif quand on est locataire ?
Aujourd’hui, vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale. Peut-être parce qu’elle est trop onéreuse à l’achat, ou parce que vous craignez de devoir déménager dans les prochaines années pour des raisons professionnelles ou personnelles. Rien ne vous oblige pourtant à renoncer à devenir propriétaire.
La solution ? L’investissement locatif. Le principe est simple : vous restez locataire de votre « chez-vous » au quotidien, mais vous achetez un autre logement, dans lequel vous n’habitez pas, pour le mettre en location.
Un placement qui génère des revenus dans la durée
L’immobilier locatif reste une valeur sûre. Il présente un double avantage : il génère des loyers réguliers sur le long terme, et il peut vous apporter une plus-value intéressante au moment de la revente. C’est une stratégie patrimoniale accessible qui permet de se constituer un capital sans immobiliser sa capacité d’emprunt sur un logement où l’on ne se projette pas forcément.
L'emplacement : le critère numéro un d'un investissement locatif réussi
Le premier critère à prendre en compte, et de loin le plus important, c’est l’emplacement. Vous devez cibler une zone où la demande locative est forte et constante.
En effet, si vous ne trouvez pas de locataire, votre logement restera vide. Résultat : la vacance locative vous mettra en difficulté pour rembourser votre crédit immobilier, puisque plus aucun loyer ne rentrera.
Quelles villes privilégier pour investir ?
Pour limiter les risques de vacance, orientez-vous vers :
- Les villes étudiantes et dynamiques, où la demande locative est soutenue toute l’année.
- Les villes que vous connaissez bien, où vous avez des attaches (famille, amis). Cette proximité vous permettra de mieux gérer votre bien et de réagir vite en cas de besoin.
Quelle superficie choisir pour son bien locatif ?
Pour un premier investissement, on recommande d’acheter un studio ou un appartement de 1 à 3 pièces maximum. Ce type de surface vous permet de cibler des personnes seules ou des couples : ce sont les profils qui louent le plus facilement et le plus rapidement.
Attention à l'état du logement
Soyez particulièrement vigilant sur l’état du bien : c’est un point capital. Très peu de locataires accepteront de réaliser des travaux à votre place. Vous avez donc deux options :
- Acheter un logement déjà en bon état, prêt à louer.
- Réaliser vous-même les travaux de rénovation avant la mise en location.
Enfin, un conseil de décoration : ne vous lancez pas dans un style atypique qui ne plaira pas à tout le monde. Restez sur quelque chose de neutre, sobre et fonctionnel. Ce logement n’est pas fait pour vous : il doit séduire un futur locataire.
En effectuant des travaux de rénovation, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux (déduction des charges, dispositifs de défiscalisation selon les cas). C’est un levier intéressant pour optimiser la rentabilité de votre investissement.
Location meublée ou non meublée : que choisir ?
Vous n’êtes soumis à aucune obligation : vous pouvez opter pour la location vide ou la location meublée. Chaque formule a ses avantages et ses contraintes.
Les atouts et limites de la location meublée
La location meublée est plus avantageuse fiscalement (notamment via le statut LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel). En revanche, elle est souvent plus contraignante :
- Elle demande plus de travail d’entretien du bien et du mobilier.
- Le turnover des locataires est plus important. Vous aurez souvent affaire à des étudiants qui ne restent qu’une année, ce qui implique une gestion plus fréquente.
Le bon choix selon la taille du bien
Si votre bien est un appartement de plus de 3 pièces, nous vous déconseillons la location meublée. Ces surfaces attirent plutôt des couples ou des familles qui possèdent déjà leurs meubles. Ne pas pouvoir installer leur propre mobilier peut être un vrai frein.
Faut-il diviser un appartement en plusieurs lots ?
Pour maximiser la rentabilité, une stratégie consiste à acheter un grand appartement puis à le diviser en plusieurs petits lots. Cette opération peut s’avérer très rentable à terme, car plusieurs petites surfaces génèrent souvent plus de loyers cumulés qu’une seule grande.
Une opération à sécuriser en amont
Attention toutefois : la division d’un appartement en lots comporte de vrais risques. Vérifiez impérativement la faisabilité du projet avant d’acheter.
Vous n’êtes pas à l’abri d’un refus de la copropriété, qui peut s’opposer à la division. Sans les autorisations nécessaires, votre projet peut tomber à l’eau avant même d’avoir commencé. Consultez le règlement de copropriété et renseignez-vous sur les règles d’urbanisme locales.
Le conseil pour bien démarrer son premier investissement locatif
Vous avez envie de vous lancer ? Un dernier conseil si c’est votre premier investissement : ne visez pas la rentabilité maximale d’emblée.
Privilégiez un bien standard et rassurant : un appartement de petite surface, dans une ville que vous connaissez bien. Observez comment se déroulent la mise en location, la gestion et le remboursement du crédit. Vous pourrez ensuite monter en compétence et envisager des opérations plus ambitieuses pour vos investissements suivants.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif
Peut-on être locataire de sa résidence principale et propriétaire d'un bien locatif ?
Oui, c’est tout à fait possible et même courant. Vous restez locataire de votre logement au quotidien tout en achetant un autre bien que vous mettez en location pour percevoir des loyers.
Quel type de bien acheter pour un premier investissement locatif ?
Un studio ou un appartement de 1 à 3 pièces est idéal. Ces surfaces ciblent les personnes seules et les couples, qui sont les profils louant le plus facilement.
Vaut-il mieux louer meublé ou vide ?
La location meublée est plus avantageuse fiscalement (statut LMNP) mais plus contraignante (entretien, turnover élevé). La location vide est plus stable. Pour les biens de plus de 3 pièces, la location vide est généralement recommandée.
Comment éviter la vacance locative ?
Choisissez un emplacement où la demande est forte : villes étudiantes, villes dynamiques ou villes que vous connaissez bien. Un bon emplacement est la meilleure garantie de louer rapidement.
La division d'un appartement en lots est-elle rentable ?
Elle peut l’être, car plusieurs petites surfaces génèrent souvent plus de loyers qu’une seule grande. Mais vérifiez la faisabilité en amont : la copropriété ou les règles d’urbanisme peuvent s’y opposer.
