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Lorsqu’un vendeur reçoit plusieurs offres d’achat au prix pour son logement, la question de la priorité peut vite devenir délicate. Contrairement à une idée reçue courante, la première offre au prix reçue n’est pas forcément prioritaire. Tout dépend du contexte de vente, ainsi que de la position du vendeur. Alors, lorsqu’il y a deux offres au prix, qui est prioritaire ? Voici ce qu’il faut retenir pour comprendre les dessous de cette situation complexe, mais moins rare qu’il n’y paraît.
Comprendre le principe de l'offre au prix
Une offre au prix vaut-elle systématiquement une vente ?
Encore aujourd’hui, de nombreuses personnes pensent que proposer à un vendeur une offre au prix leur octroie la priorité d’achat sur une maison ou un appartement. En réalité, une annonce immobilière est davantage considérée comme une invitation à entrer en négociation avec le vendeur plutôt que comme une proposition ferme et engageante. Dans la majorité des transactions immobilières, la réception d’une offre au prix est insuffisante pour considérer que la vente est définitivement formée.
En revanche, dès lors que l’offre d’achat est acceptée par le vendeur dans les conditions légales en vigueur, alors le vendeur ne peut plus changer d’avis et privilégier une autre offre – sous risque de voir sa responsabilité engagée.
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Le choix du dossier
Dans la pratique, plusieurs offres au prix peuvent être transmises au vendeur en simultané ou à quelques heures/jours d’intervalle. Dans de nombreuses situations, le vendeur peut examiner les différentes offres d’achat qui lui sont transmises par son agent immobilier ou directement par chaque potentiel acquéreur. Il peut ainsi prendre le temps d’analyser les différents profils d’acheteurs et faire son choix en fonction des critères qui lui sont propres.
Le choix effectué est essentiel, car il est très difficile de se défaire d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente en tant que vendeur. Plusieurs éléments concrets doivent donc être examinés au préalable dans le dossier de l’acquéreur, afin que le vendeur puisse choisir le profil le plus adapté. Le vendeur peut donc examiner plusieurs offres en simultané, et sélectionner celle qui lui semble la plus pertinente selon des critères objectifs permettant d’assurer la sécurité de la transition. Voici les principaux éléments à analyser :
La solidité du financement de l’achat ;
Les délais de signature proposés et la capacité à signer rapidement ;
L’importance de l’apport personnel.
Une analyse sérieuse de ces critères permet au vendeur de sécuriser sa vente dès ses prémices, en minimisant les risques encourus (désistement ou problème de financement, par exemple).
En résumé, le vendeur n’est pas obligé de retenir la première offre au prix reçue : il a le droit de comparer les dossiers et de choisir l’acquéreur lui semblant le plus fiable.
Deux offres au prix : que dit réellement la loi ?
Le principe théorique du « premier arrivé, premier servi »
L’article 1583 du Code Civil prévoit que la vente est considérée comme formée dès lors que les parties sont d’accord sur le prix et sur la chose. En théorie donc, la vente est formée dès qu’un vendeur propose un bien à un prix X et qu’un acheteur accepte d’acheter le bien à ce même prix, sans modification.
Ce principe a donné naissance à l’idée que la première offre au prix reçue est prioritaire sur les autres, et ce, de manière automatique. Selon la jurisprudence, une offre de vente qui est précise et non réservée, en plus d’être publiquement adressée, peut engager son auteur. Concrètement, cela signifie que lorsqu’un acheteur accepte cette offre, sans la modifier, alors la vente peut être considérée comme formée d’un point de vue juridique.
Prenons l’exemple de Sophia, qui a mis en vente sa maison au prix de 280 000 euros. Après quelques visites, elle reçoit une offre au prix de l’acheteur A, le jeudi 14 mai à 9h30 du matin. Ensuite, elle reçoit une offre de l’acheteur B à 16h10, le même jour, toujours au prix affiché. Selon la théorie du « premier arrivé, premier servi », Sophia n’aurait pas le choix : elle doit privilégier l’acheteur A, puisque c’est lui qui a formulé son offre au prix en premier. En réalité, ce principe est rarement appliqué dans le secteur de l’immobilier. Voici pourquoi.
Pourquoi ce principe ne s'applique pas toujours ?
Les ventes immobilières présentent une certaine complexité et de nombreuses spécificités, qui peuvent conduire les tribunaux à se montrer prudents avec le concept du « premier arrivé, premier servi ». En pratique, le vendeur dispose d’une certaine liberté de manœuvre. Tant qu’il n’a pas officiellement accepté une offre, il peut :
Comparer les différents dossiers des potentiels acquéreurs ;
Vérifier le sérieux des offres reçues ;
Choisir le profil qui semble le plus sécurisant pour la poursuite de la transaction.
Alors, qui est prioritaire en cas de deux offres au prix ? La priorité donnée dépend rarement d’un seul critère (l’ordre d’arrivée, par exemple !). La qualité du dossier, les modalités de financement, le contexte de la vente et le stade d’avancement de la transaction peuvent également influencer la décision finale du vendeur.
Questions fréquentes sur les offres au prix en immobilier
Peut-on faire une deuxième offre d'achat pour le même bien ?
Oui, absolument ! Un potentiel acquéreur peut tout à fait revoir son offre à la hausse si sa première offre a été refusée par le propriétaire du logement à vendre.
Est-ce qu'une offre au prix bloque les visites du logement ?
Non. Tant que le propriétaire du bien immobilier n’a pas officiellement accepté une proposition d’achat, et qu’aucun compromis ou promesse de vente n’ont été signés, les visites peuvent généralement se poursuivre. Certains vendeurs choisissent cependant d’arrêter les visites si une offre sérieuse retient leur attention.
Peut-on faire une offre à une maison déjà sous offre ?
Dans certains cas, oui. La mention « sous offre » sur une annonce immobilière signifie, généralement, qu’une proposition d’achat est en cours d’étude, mais que la vente n’a pas encore eu lieu. Techniquement parlant, tant qu’aucun engagement irrévocable n’a été pris, le vendeur peut continuer à réceptionner des offres d’achat.
