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En matière d’avant-contrats, le compromis de vente soulève un grand nombre de questions. Cadre, obligations, clauses, rétractation, sommes à avancer… Découvrez dans cette fiche synthétique la réponse à vos questions les plus courantes sur le compromis de vente et sécurisez vos transactions immobilières en toute connaissance de cause.
Quelle différence entre promesse de vente et compromis de vente ?
Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux avant-contrats, signés entre le vendeur et le futur acquéreur d’un bien immobilier quelques mois avant la signature de l’acte authentique de vente – si la transaction aboutit. Une différence majeure existe cependant :
La promesse de vente engage uniquement le vendeur : par cette signature, il s’engage à réserver le bien à l’acquéreur pendant un délai déterminé, à prix fixé entre les deux parties (article 1124 du Code civil). Pendant les 10 premiers jours suivant la signature, l’acquéreur bénéficie d’un droit d’option : un délai de 10 jours pendant lequel il peut se rétracter sans justification ni conséquences. Passé ce délai, l’acquéreur peut valider l’option d’achat ou y renoncer : auquel cas, il perd l’indemnité versée lors de la signature de la promesse de vente (5 à 10 % du prix de vente fixé).
Le compromis de vente engage à la fois l’acquéreur et le vendeur : selon l’article 1589 du Code civil, le compromis de vente vaut vente.
Le compromis est donc plus engageant pour les deux parties, tandis que la promesse de vente laisse davantage de libertés à l’acquéreur. Dans tous les cas, fixer un prix cohérent grâce à une estimation immobilière préalable reste une étape clé pour la bonne réussite de la transaction.
Quelles sont les obligations d'un compromis de vente ?
Pour qu’un compromis de vente soit valable d’un point de vue juridique, il doit contenir des mentions obligatoires :
La description complète du bien
L’identité détaillée de l’acquéreur et du vendeur
Les modalités de paiement prévues et le prix du bien
Les diagnostics immobiliers et techniques obligatoires
Les particularités de la transaction : servitudes, charges de copropriété, règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales, etc.
À noter : une omission de la part du vendeur sur des informations concernant le bien peut entraîner l’annulation de la vente ou engager la responsabilité du vendeur. Il est tenu à une obligation d’information complète auprès de l’acquéreur, que ce soit pour la vente d’une maison ou d’un appartement.
Quelles sont les clauses suspensives d'un compromis de vente ?
Les clauses suspensives sont des annexes intégrées dans le compromis de vente pour protéger l’acheteur : la vente du bien est alors conditionnée à certains évènements ou circonstances. Par exemple, une clause suspensive peut concerner :
L’obtention du prêt par l’acheteur
L’absence d’exercice du droit de préemption (la commune qui décide d’acheter le bien)
La conformité du bien aux descriptions données
Etc.
Dans l’hypothèse où une clause suspensive n’est pas respectée, alors le compromis de vente est considéré comme caduc et annulé, sans pénalités pour les parties. Ces clauses font donc partie des documents parmi les plus importants du compromis.
Quel est le délai entre le compromis et la vente ?
Il faut attendre 2 à 3 mois avant de pouvoir procéder à la signature officielle de l’acte de vente chez le notaire. Ce délai après la signature du compromis est très utile, car il permet à l’acheteur d’obtenir son financement, au vendeur de purger les droits de préemption, et au notaire d’effectuer ses vérifications de rigueur.
Est-il obligatoire d'aller chez le notaire pour un compromis de vente ?
Le compromis de vente peut être signé chez un notaire, dans une agence immobilière en charge de la transaction, ou entre particuliers, ce que l’on appelle plus communément « sous seing privé ». Vous n’avez donc pas l’obligation de passer par un notaire, mais faire appel à un cabinet notarial permet de sécuriser votre contrat, d’éviter les erreurs et d’anticiper les éventuels blocages qui pourraient retarder la signature de l’acte définitif.
Quelle somme est versée lors d'un compromis de vente ?
Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur verse généralement ce que l’on appelle un dépôt de garantie : une somme équivalente à 5 ou 10 % du prix de vente du bien, qui est conservée sous séquestre sécurisé par le notaire ou l’agence immobilière. L’utilité de ce dépôt de garantie est double :
Sécuriser le vendeur, qui récupérera le dépôt de garantie si l’acquéreur décide finalement de se rétracter (après le délai de réflexion de 10 jours en vigueur)
Prouver l’engagement de l’acheteur
Si la vente aboutit, alors le dépôt de garantie est déduit du prix final de vente. Si la vente échoue, en raison d’une clause suspensive non respectée ou en cas de rétractation de l’acheteur durant le délai légal, le dépôt de garantie est remboursé à l’acquéreur.
Comment faire un compromis de vente sous seing privé ?
Certains acquéreurs et vendeurs décident de se passer de l’accompagnement des notaires pour la signature de leur compromis de vente, et de réaliser cette grande étape en privé, sans même la présence d’un agent immobilier. Le compromis sous seing privé possède la même valeur juridique qu’un modèle signé chez le notaire. En pratique, cependant, la prudence est de mise, car le risque d’erreur est évidemment plus important : des clauses peuvent être mal rédigées et ne pas convenablement vous protéger selon la loi en vigueur. C’est pourquoi, en règle générale, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel.
Peut-on se rétracter après un compromis de vente ?
Au lendemain de la signature du compromis de vente, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pour changer d’avis, jours fériés et week-ends inclus. Durant ce délai, si l’acheteur décide de renoncer à la vente, il n’est tenu de fournir aucune justification et peut annuler la vente sans pénalités. Le vendeur, quant à lui, ne bénéficie d’aucun délai de rétractation après la signature du compromis.
Qui doit payer le compromis de vente chez le notaire ?
Les frais inhérents à la signature d’un compromis de vente sont liés aux honoraires du notaire ou de l’agence immobilière en charge de la procédure. Ces frais sont le plus souvent à la charge de l’acheteur et sont habituellement intégrés aux frais de la vente. Une répartition des frais entre les deux parties acheteuses et vendeuses peut toutefois être prévue dans le compromis de vente.
Questions fréquentes sur le compromis de vente
Que se passe-t-il si l'acheteur n'obtient pas son prêt immobilier après la signature du compromis de vente ?
Si l’acquéreur n’obtient pas son financement dans les délais prévus, la clause suspensive liée à l’obtention du prêt s’active automatiquement. Le compromis est alors annulé sans pénalité, et le dépôt de garantie est intégralement restitué à l’acheteur. Pour faire valoir cette clause, ce dernier doit toutefois justifier de ses démarches auprès des banques, généralement avec au moins deux refus écrits.
Peut-on modifier un compromis de vente après sa signature ?
Une fois signé, le compromis engage juridiquement les deux parties et ne peut être modifié unilatéralement. Toute modification requiert l’accord écrit du vendeur et de l’acquéreur, formalisé par un avenant au contrat initial. Celui-ci peut porter sur le délai de signature, le prix, les clauses suspensives ou les modalités de paiement. Il est recommandé de confier sa rédaction à un notaire pour sécuriser la démarche.
