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Le prix au m² est considéré comme l’un des tout premiers indicateurs utilisés pour estimer la valeur immobilière d’une maison ou d’un appartement. Si son calcul est relativement simple, son interprétation exige beaucoup de prudence, car deux maisons qui affichent le même prix au m² peuvent avoir une valeur immobilière finale différente. Voici comment calculer le prix au m² d’une maison, mais aussi comment intégrer cet indicateur dans le cadre d’une estimation immobilière.
Quelle est la formule qui permet de calculer le prix au m² d'une maison ?
Si vous ne connaissez pas le prix de votre maison
Si vous souhaitez estimer la valeur de votre maison, cela signifie très certainement que vous n’avez pas encore obtenu une estimation de son prix de vente possible. La démarche consiste donc à partir du prix au m² observé sur des biens comparables dans votre secteur.
Dans ce cas, la formule est la suivante : valeur estimée du bien = prix moyen au m² du secteur x votre surface habitable
Par exemple, si les maisons similaires à la vôtre se vendent habituellement 2 500 euros/m² dans votre région, et que votre maison fait 105 m², alors vous pourrez obtenir une première estimation : 2 500 x 105 = 262 500 euros.
Cette méthode vous permet d’obtenir une idée du prix de vente possible pour votre maison, ainsi que son prix approximatif au mètre carré. N’oubliez pas, évidemment, que deux maisons aux surfaces similaires peuvent être vendues avec de grands écarts de prix, justifiés par leur DPE, la présence d’un jardin ou encore d’une piscine, par exemple.
Si vous connaissez le prix de vente de votre maison
Si vous avez fait réaliser une estimation du prix de votre maison, vous pouvez facilement en déduire sa valeur au mètre carré. Pour cela, vous devez appliquer le principe suivant : Prix au m² = Prix estimé du bien/surface habitable.
Bien sûr, si le prix au mètre carré d’un bien constitue un excellent point de départ pour estimer la valeur réelle d’un bien immobilier, il ne faut pas oublier de compléter cette estimation avec une analyse détaillée. Réalisée par un professionnel de l’immobilier, elle vous permet d’obtenir une estimation fiable, en accord avec les caractéristiques de votre logement et de l’état du marché immobilier local.
Calculer le prix au m² d'une maison avec la surface habitable
L’une des erreurs les plus courantes consiste à prendre en compte la surface totale d’une maison lors du calcul, et non pas uniquement sa surface habitable. Celle-ci est définie par le Code de la construction et de l’habitation, et exclut du calcul plusieurs surfaces de votre propriété :
Le garage, la cave et le sous-sol s’il n’est pas aménagé ;
Les combles non habitables ;
Les balcons et les terrasses.
Les vérandas font l’objet d’une petite particularité : elles peuvent être prises en compte dans la surface habitable si elles sont isolées, chauffées et intégrées à l’espace principal de vie.
Ce qu'il faut retenir sur le calcul du prix du m2 d'une maison
L'importance capitale de l'emplacement
Deux maisons de 140 mètres carrés ne seront pas vendues au même prix en fonction de leur emplacement. À caractéristiques identiques, une maison située dans un quartier recherché, dans une ville dynamique, à proximité des commerces et d’un parc public apprécié affichera généralement un prix au mètre carré plus élevé – en comparaison avec une même maison située dans un milieu rural peu recherché, par exemple.
Ainsi, la ville, l’environnement immédiat, la situation (avec vis-à-vis, en bordure de forêt, au fond d’une impasse tranquille, au bord d’une route très passante…), ainsi que la qualité des infrastructures (maison de santé, écoles, hôpitaux, transports en commun…) jouent énormément sur la valeur immobilière du bien.
C’est notament pour cela qu’il est généralement conseillé de se méfier, en pratique, du prix au m2 moyen affiché dans une commune. Il s’agit d’une moyenne statistique : toutes les maisons de la commune ne disposent pas de la même qualité d’emplacement… Et n’afficheront donc pas le même prix au m2 dans leur annonce immobilière !
Ce que le calcul du prix au m² ne vous dit pas
Le prix au m² d’une maison ne tient pas compte de nombreux critères qui peuvent faire varier le prix de vente de votre logement. Plusieurs éléments sont susceptibles d’augmenter la valeur de votre maison sur le marché de l’immobilier :
Des pièces lumineuses et bien aménagées ;
Une véranda récente ;
Un garage fermé ;
Des dépendances ;
Des espaces fonctionnels et agréables ;
L’accès direct à une terrasse ou au jardin.
À l’inverse, certains défauts peuvent significativement faire baisser la valeur de votre logement. C’est notament le cas d’une performance énergétique à améliorer, des travaux importants à prévoir ou encore une configuration peu pratique des pièces, par exemple.
L’exemple du jardin est ici tout particulièrement représentatif. Puisqu’il s’agit d’un atout valorisant pour votre maison, il peut augmenter la valeur totale de votre bien, sans pour autant entrer dans le calcul de la surface habitable.
Le calcul du prix au m² constitue donc une première étape utile pour connaître la valeur de votre propriété, mais ne permet pas d’obtenir, seul, une estimation fiable et définitive. Pour connaître plus précisément la valeur de votre maison ou de votre appartement, il est vivement recommandé de compléter le calcul du prix au m² par une estimation professionnelle.
Questions fréquentes sur le calcul du prix au m² d'une maison
Comment connaître le prix au mètre carré dans son secteur ?
Différents outils en ligne peuvent être utilisés pour connaître le prix actuel du mètre carré dans votre secteur. L’outil Efficity, par exemple, vous permet de découvrir les prix moyens constatés dans l’ancien ou dans le neuf en fonction de votre localisation et du type de logement concerné : un appartement ou une maison.
Comment est calculé le prix d'un mètre carré d'une maison ?
Le calcul repose sur le rapport entre le prix global du bien et sa surface habitable. Cependant, une estimation réelle et fiable prend aussi en compte l’état du logement, son emplacement, ses équipements et les particularités du marché local.
