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Contrairement à certaines idées reçues, un bien peut, dans certains cas, être vendu alors qu’il fait l’objet d’une procédure en cours. La réalisation de la transaction dépend généralement de la nature de la procédure ou du litige : certaines situations n’empêchent pas le transfert de propriété, tandis que d’autres peuvent exiger des conditions particulières pour que la vente ait lieu. Voici ce qu’il faut retenir si vous souhaitez vendre un bien avec une procédure en cours.
Les conséquences d'une procédure sur le droit de propriété
Plusieurs procédures en cours peuvent concerner un bien immobilier : un conflit avec un artisan, une expertise judiciaire en cours dans une maison, ou encore une action engagée par la copropriété n’en sont que quelques exemples. Si ces situations peuvent inquiéter les acheteurs, elles n’interdisent pas automatiquement la vente du bien concerné.
Le plus important est de déterminer si la procédure en cours peut limiter votre droit de disposer de votre maison ou appartement. En principe, le droit de propriété vous permet de vendre librement, sous réserve des conditions et restrictions prévues par la loi ou des règlements (selon l’article 544 du Code civil). Si votre bien est actuellement visé par une procédure judiciaire, il est donc important de vérifier qu’elle ne remet pas en cause la possibilité de le vendre.
Les cas de procédures les plus courantes sur les biens immobiliers
La saisie immobilière
Si votre bien est visé par une procédure de saisie, alors vous ne maîtrisez plus, à vous seul, les conditions de la transaction ainsi que son calendrier. Une vente à l’amiable reste cependant possible, mais à la condition qu’elle soit autorisée par le juge de l’exécution. Celui-ci est chargé de fixer un prix minimal de vente, ainsi qu’une audience de rappel dans un délai maximal de quatre mois, à l’issue desquels une vente forcée peut être ordonnée. Si un compromis de vente est conclu entre-temps, vous pouvez disposer de trois mois supplémentaires pour signer l’acte authentique de vente auprès d’un notaire.
L'indivision
Dans le cadre d’une indivision, la cession du bien exige l’accord de tous les indivisaires. Un conflit ou un désaccord survenant entre eux peut freiner la vente, mais ne l’empêche pas obligatoirement. Un juge peut autoriser un indivisaire à conclure seul une vente si le refus de l’un d’entre eux met en péril l’intérêt commun. Depuis le mois d’avril 2026, un juge peut également autoriser la vente du bien en indivision malgré le désaccord d’un indivisaire, si la vente fait l’objet d’une mesure urgente pour l’intérêt commun (selon les articles 815-3, 815-5 et 815-6 du Code civil).
Les contentieux qui n'empêchent pas la vente
D’autres procédures en cours peuvent directement concerner le logement mis en vente, sans toutefois le rendre indisponible aux futurs acquéreurs. C’est par exemple le cas d’un contentieux portant sur une servitude, la conformité de travaux, une malfaçon ou encore les limites d’un terrain. Dans ces situations, la vente demeure possible et envisageable, bien que les litiges puissent affecter la valeur du bien, l’usage qui peut en être fait, ou encore les dépenses à prévoir pour des remises en conformité.
La présence d'une hypothèque sur le bien
Contrairement à certaines idées reçues, l’existence d’une hypothèque sur le bien ne suffit pas à interdire sa vente. Une mainlevée de l’hypothèque peut être établie par un notaire, avec l’accord du créancier (souvent, un organisme bancaire à l’origine du prêt pour l’acquisition initiale du logement). Si le créancier refuse la mainlevée, les propriétaires actuels peuvent se tourner vers un tribunal judiciaire pour obtenir l’autorisation.
La particularité des copropriétés
Les procédures en cas de défaut de paiement
Les logements en copropriété, eux, nécessitent une attention toute particulière. Dans certaines situations, une copropriété peut se retrouver en difficulté de paiement auprès de prestataires externes ou pour la réalisation de travaux, par exemple. Cela peut se produire si un ou plusieurs propriétaire(s) cessent de payer leur part de charges communes. Alors, le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal pour qu’un mandataire ad hoc soit nommé. Il s’agit d’un professionnel indépendant (comme un expert en gestion de copropriété ou un administrateur judiciaire), dont le rôle est d’analyser la situation et de proposer des mesures concrètes pour éviter une dégradation de la situation.
Quels sont les effets d'une procédure en copropriété sur la vente ?
Une procédure en cours peut avoir un impact direct sur la vente d’un des lots de la copropriété ou sur l’ensemble des lots, car une copropriété en difficulté financière peut paraître comme un investissement risqué. Elle peut entraîner des dépenses supplémentaires importantes, surtout si des travaux urgents sont à réaliser après l’achat. Notez également que lorsqu’un syndicat de copropriétaires fait l’objet de procédures d’aide, l’annonce immobilière doit obligatoirement le préciser.
Vendre un bien avec une procédure en cours : vos obligations
Informer l'acquéreur avec transparence
Selon l’article 1112-1 du Code civil, « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. (…) Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. ».
Cela signifie, concrètement, que si le vendeur d’un bien a connaissance d’informations qui pourraient déterminer le consentement de l’acheteur, il doit obligatoirement lui en faire part. Et cette disposition concerne, bien évidemment, les procédures en cours sur le bien mis en vente.
L’acheteur doit pleinement comprendre les tenants et aboutissants de la situation :
Ce qui est contesté ou litigieux ;
Où en est le dossier ;
Quelles sont les conséquences possibles pour le bien et son avenir.
Il est possible de lui transmettre des documents complémentaires, comme un rapport d’expertise, une estimation de travaux ou les documents du dossier judiciaire pour lui permettre de mieux appréhender la situation.
Préciser la nature du litige dans le compromis de vente
Le compromis de vente doit comprendre la mention d’une procédure en cours si le logement mis en vente est concerné par cette situation. Cette mention doit expliciter la nature du litige en question, mais aussi l’avancement de la procédure ainsi que les conséquences envisageables sur l’avenir du bien. Le notaire peut alors rédiger une clause suspensive spécifique au dossier, qui permet de protéger l’acheteur si une incertitude déterminante concernant le bien doit être réglée avant la vente définitive.
Estimation immobilière en ligne et gratuite
En guise de conclusion, retenez qu’une vente peut être possible malgré une procédure en cours, mais qu’elle peut devenir plus délicate si l’acheteur doit composer avec des travaux d’ampleur, un éventuel procès ou des frais de copropriété importants. Pour vous aider à vendre un bien avec une procédure en cours, vous pouvez vous orienter vers un professionnel de l’immobilier chevronné. Vous pourrez ainsi bénéficier de ses préconisations en fonction de votre situation et de l’incidence de la procédure sur la mise en vente de votre bien.
Questions fréquentes sur la vente d'un bien avec une procédure en cours
Est-il possible de vendre un bien immobilier avec un litige en cours ?
Oui, mais à la condition que le litige ne retire pas au propriétaire le droit de vendre. Pour que la transaction puisse avoir lieu, elle peut toutefois nécessiter un compromis de vente adapté ou une autorisation judiciaire.
Que signifie « procédure en cours » dans un compromis de vente ?
Cette mention informe l’acquéreur d’un bien immobilier qu’un contentieux lié au logement n’est pas encore définitivement tranché. Le compromis doit en préciser les conséquences ainsi que la nature précise, dans un souci d’information transparente offerte à l’acheteur.
